Antes de visitar pisos y soñar con mudanzas, hay una pregunta fundamental que responder: ¿qué vivienda puedo permitirme realmente? En 2026, con los tipos hipotecarios entre el 3,00% y el 3,50% y el Euribor en el 2,565%, conocer tu capacidad de compra real es el primer paso para evitar frustraciones y decisiones financieras imprudentes. En esta guía aplicamos la regla bancaria del 35%, analizamos el ratio de endeudamiento total y calculamos con ejemplos concretos qué vivienda pueden asumir distintos perfiles de ingresos.
La regla del 35%: el límite bancario universal
Los bancos españoles, siguiendo las recomendaciones del Banco de España, aplican la regla del 35%: la cuota mensual de la hipoteca no debería superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Este límite busca garantizar que puedas hacer frente al resto de gastos (alimentación, suministros, transporte, ocio, ahorro) sin poner en riesgo tu estabilidad financiera.
La fórmula básica es: cuota máxima = ingresos netos × 0,35. Si cobras 2.000€ netos, tu cuota máxima aceptable sería de 700€. Con más de eso, los bancos suelen rechazar la operación o exigir un avalista.
Ratio de endeudamiento total: mira más allá de la hipoteca
Si ya tienes otros préstamos (coche, consumo, estudios, tarjetas revolving), el banco suma todas tus cuotas mensuales y comprueba que el total no supere el 35%-40% de tus ingresos. Por ejemplo, si pagas 200€/mes por un préstamo del coche, tu capacidad para la cuota hipotecaria se reduce en esa misma cantidad.
Cómo calcular tu capacidad de compra paso a paso
El procedimiento es sencillo:
- Calcula tus ingresos netos mensuales reales (usa nuestra Calculadora de Sueldo Neto si tienes dudas sobre el líquido)
- Multiplica por 0,35 para obtener la cuota máxima aceptable
- A esa cuota máxima, réstale lo que ya pagas por otros préstamos
- Con la cuota máxima disponible, aplica la fórmula del sistema francés inversa (o nuestra calculadora) para determinar el capital máximo financiable
- Suma tu ahorro disponible para entrada y gastos (habitualmente necesitarás el 20% del precio + 10-12% de gastos)
Tabla de capacidad de compra según sueldo neto (2026)
Los siguientes ejemplos suponen: hipoteca a 30 años al 3,25% fijo, sin otras deudas, aplicando la regla del 35%.
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (35%) | Capital máximo financiable | Precio máximo vivienda (con 20% ahorrado) |
|---|---|---|---|
| 1.500€ | 525€ | 120.600€ | ~150.800€ |
| 2.000€ | 700€ | 160.800€ | ~201.000€ |
| 2.500€ | 875€ | 201.000€ | ~251.300€ |
| 3.000€ | 1.050€ | 241.200€ | ~301.500€ |
| 3.500€ | 1.225€ | 281.400€ | ~351.800€ |
| 4.000€ | 1.400€ | 321.600€ | ~402.000€ |
Ten en cuenta que son estimaciones orientativas. En parejas, los ingresos netos se suman para calcular la capacidad conjunta. Simula tu caso concreto con la Calculadora de Capacidad de Compra.
Gastos asociados a la compra: no olvides el 10-12% extra
Además del precio de la vivienda, debes prever los gastos de compraventa:
- ITP (vivienda de segunda mano): 6%-10% según comunidad autónoma
- IVA + AJD (vivienda nueva): 10% IVA + 0,5%-1,5% AJD según CCAA
- Notaría, registro, gestoría: desde la Ley Hipotecaria 2019, los paga principalmente el banco
- Tasación: entre 250€ y 500€, a cargo del comprador
- Mudanza, reformas, mobiliario: variable según caso
En total, calcula un 10%-12% adicional al precio de compra en ahorro disponible, aparte de la entrada del 20%. Para una vivienda de 200.000€: 40.000€ de entrada + 20.000€-24.000€ de gastos = ahorro total necesario de 60.000€-64.000€.
Escenarios de estrés: ¿y si sube el Euribor?
Si te decantas por hipoteca variable o mixta, aplica un test de estrés: simula tu cuota con un Euribor del 4% (nivel similar al máximo histórico de octubre 2023). Si con ese escenario la cuota supera el 40% de tus ingresos, tu capacidad real es menor de lo que indica la regla estática del 35%. Mejor rebaja el precio objetivo o elige una hipoteca fija.
Preguntas frecuentes sobre capacidad de compra
¿Puedo superar el 35% si mis ingresos son altos?
Sí, algunos bancos flexibilizan el ratio hasta el 40% para ingresos netos familiares superiores a 5.000€/mes, asumiendo que el coste de la vida fija es proporcionalmente menor. Aun así, es un límite superior que conviene no superar por tu propia salud financiera.
¿Cuenta el sueldo bruto o el neto?
Siempre el neto: lo que efectivamente ingresas en tu cuenta tras IRPF y cotizaciones. Si necesitas convertir bruto a neto, usa nuestra Calculadora de Sueldo Neto.
¿Qué pasa si no tengo el 20% de entrada?
Algunos bancos financian hasta el 90% del valor de tasación (y, excepcionalmente, el 100% para funcionarios, primera vivienda o colectivos específicos). Sin embargo, la cuota resultante será mayor y el coste financiero superior. Revisa también nuestra guía sobre cómo calcular la cuota hipotecaria para comparar escenarios.
Conocer tu capacidad de compra real es la base de una operación hipotecaria sensata. Calcula con realismo, deja margen para imprevistos y no te endeudes al máximo posible: tu yo del futuro te lo agradecerá.
