Capacidad de Compra

Descubre que hipoteca puedes permitirte segun tus ingresos y ahorro disponible.

Regla 35% 80% financiacion

Tus datos economicos

Ingresos netos mensuales

EUR

Ahorro disponible

Ahorro para entrada y gastos

Condiciones hipoteca

Tipo interes (%)

Plazo (años)

Ratio endeudamiento maximo 35%

Precio maximo vivienda

185.000 EUR

Con tu ahorro y capacidad actual

Cuota maxima mensual875 EUR

Hipoteca maxima185.000 EUR

Entrada necesaria (20%)37.000 EUR

Tu ahorro40.000 EUR

Bien: Tu ahorro (40.000 EUR) cubre la entrada y gastos (aprox. 10% adicional).

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Guía: factores clave para calcular tu capacidad hipotecaria

Los cuatro elementos que determinan cuánta hipoteca puedes pedir

Ingresos Netos Mensuales

Base del cálculo

Tus ingresos netos mensuales (individuales o de la unidad familiar conjunta) son el punto de partida. Los bancos aplican el ratio de endeudamiento máximo sobre esta cifra para calcular la cuota hipotecaria máxima que te pueden conceder. Si compras con pareja, se suman los ingresos de ambos.

Ejemplo

Con 3.000 EUR netos/mes en una unidad familiar, el banco concede cuota máxima ~1.050 EUR (35% de 3.000 EUR), lo que permite solicitar en torno a 220.000 EUR a 25 años al 3%.

Deudas Actuales

Compromisos existentes

Préstamos de coche, personales, tarjetas a plazos o cualquier otra cuota mensual comprometida se computan junto con la hipoteca para calcular el ratio total de endeudamiento. Cuanto mayor sea tu deuda actual, menor será la hipoteca que el banco puede concederte.

Ejemplo

Con 3.000 EUR netos y 300 EUR de cuota de coche, tu cuota hipotecaria máxima baja a 750 EUR (en lugar de 1.050 EUR), reduciendo el capital hipotecario posible en unos 60.000 EUR.

Tipo de Interés

Escenario de tipos

Para calcular la capacidad máxima usa el tipo que te han ofrecido. Recuerda que en hipotecas variables el tipo puede subir, por lo que los bancos también simulan con escenarios de Euríbor + 2-3% para verificar que podrías afrontar la cuota en el peor caso.

Ejemplo

A tipo 3,5% y cuota máxima 900 EUR/mes con plazo 25 años → capital máximo ~190.000 EUR. A tipo 4,5% con la misma cuota → capital máximo ~170.000 EUR.

Plazo

Años de hipoteca

A mayor plazo, más capital puedes solicitar con la misma cuota mensual, pero también mayor coste total en intereses. El plazo máximo habitual es 35 años, condicionado también por tu edad: en la mayoría de bancos, plazo + edad del titular no puede superar los 70-75 años al vencimiento.

Ejemplo

Con cuota máxima 800 EUR al 3%: a 20 años → capital máximo ~145.000 EUR. A 30 años → capital máximo ~193.000 EUR. 10 años más de plazo permiten pedir ~48.000 EUR más.

El 30% es el límite saludable

Los expertos recomiendan que la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos, aunque los bancos permiten hasta el 35%. El margen extra te protege ante subidas de tipos, gastos imprevistos o pérdida temporal de ingresos.

Calcula con el Euríbor más alto

Si contratas hipoteca variable, simula tu cuota con Euríbor al 3-4% para verificar que podrías pagarla en el peor escenario. Nunca solicites la hipoteca máxima posible sin este análisis de estrés.

El 20% de entrada más el 10% en gastos

Necesitas ahorros del 30% del precio de la vivienda antes de ir al banco: 20% que el banco no financia más ~10% en impuestos, notaría, registro y gestoría. Sin esa base mínima, difícilmente aprobarán tu hipoteca.

Capacidad de compra según tus ingresos netos (2026)

La tabla siguiente muestra la hipoteca máxima y el precio orientativo de vivienda accesible según distintos niveles de ingresos netos mensuales, calculado con plazo 25 años y tipo de interés del 3,5%. Los valores son estimaciones basadas en los ratios bancarios habituales en España.

Ingresos netos/mes	Hipoteca máx. (30%)	Hipoteca máx. (35%)	Precio vivienda est.
1.500 EUR	88.000 EUR	103.000 EUR	129.000 EUR
2.000 EUR	118.000 EUR	137.000 EUR	171.000 EUR
2.500 EUR	147.000 EUR	171.500 EUR	214.000 EUR
3.000 EUR	177.000 EUR	206.000 EUR	257.500 EUR
4.000 EUR	236.000 EUR	274.000 EUR	342.500 EUR
5.000 EUR	295.000 EUR	343.000 EUR	429.000 EUR

Nota importante: No te estires hasta el límite máximo que el banco te permite. Los expertos recomiendan quedarse en el 30% de los ingresos para tener margen ante imprevistos, subidas de tipos en hipotecas variables o pérdidas temporales de empleo. La hipoteca máxima aprobada no es la hipoteca óptima para ti.

Herramienta oficial: El Banco de España ofrece una calculadora hipotecaria oficial y guías para entender los requisitos y riesgos antes de contratar una hipoteca. Te recomendamos consultarla antes de tomar cualquier decisión de compra.

Como calcular tu capacidad de compra de vivienda

Tu capacidad de compra es el precio maximo de vivienda que puedes permitirte. Esta determinada por dos factores principales: tus ingresos mensuales (que limitan la cuota maxima que puedes pagar) y tu ahorro disponible (que debe cubrir la entrada y los gastos de compra). El Banco de España publica guias y recomendaciones para ayudarte a entender los requisitos hipotecarios.

Esta calculadora analiza ambos factores y te indica cual es el limitante real de tu capacidad: si puedes permitirte mas vivienda de la que puedes costear con tu ahorro, necesitas ahorrar mas. Si puedes costear mas de lo que tus ingresos permiten, el limitante son tus ingresos.

Formula de capacidad de compra

Cuota maxima = Ingresos netos x Ratio endeudamiento (30-35%)

Hipoteca maxima = Cuota x [((1+i)^n - 1) / (i x (1+i)^n)]

Precio max (ingresos) = Hipoteca maxima / 0,80

Precio max (ahorro) = Ahorro / 0,30

Ejemplo practico: Ingresos 2.500 EUR, Ahorro 40.000 EUR

Por ingresos (ratio 35%):

Cuota max: 875 EUR/mes
Hipoteca max: 185.000 EUR
Precio max: 231.250 EUR

Por ahorro (30% necesario):

Ahorro disponible: 40.000 EUR
Precio max: 133.333 EUR
Limitante: AHORRO

Precio maximo real: 133.333 EUR (limitado por ahorro)

Desglose del ahorro necesario para comprar vivienda

Para comprar una vivienda necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30-32% del precio. Este ahorro se distribuye de la siguiente manera:

Concepto	Porcentaje	Ejemplo 200.000 EUR
Entrada (no financiable)	20%	40.000 EUR
ITP (vivienda usada) o IVA (nueva)	6-10% / 10%	12.000-20.000 EUR
Notaria compraventa	0,3-0,5%	600-1.000 EUR
Registro de la Propiedad	0,2-0,3%	400-600 EUR
Gestoria	-	300-500 EUR
Tasacion	-	250-500 EUR
TOTAL APROXIMADO	30-32%	60.000-64.000 EUR

ITP por Comunidad Autonoma (vivienda usada)

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) varia segun la comunidad autonoma y puede suponer una diferencia importante en el ahorro necesario:

Menor ITP (6%)

Madrid, Navarra (general)

ITP medio (7-8%)

Andalucia, Aragon, Castilla y Leon

Mayor ITP (10%)

Cataluña, C. Valenciana, Galicia

Consejos para aumentar tu capacidad de compra

Aumenta tu ahorro

Cada 10.000 EUR adicionales te permiten acceder a viviendas ~33.000 EUR mas caras. Prioriza el ahorro antes de buscar casa.

Elimina otras deudas

Paga prestamos personales, creditos o tarjetas antes de pedir hipoteca. Reduciran tu ratio de endeudamiento disponible.

Compra con pareja o cotitular

Dos titulares suman ingresos y ahorros. Duplica (o casi) tu capacidad de compra respecto a comprar solo.

Busca ayudas publicas

Algunas CCAA ofrecen avales publicos (hasta 95% financiacion), ayudas a menores de 35 años o deduccion ITP para primera vivienda.

Alarga el plazo de la hipoteca

Un plazo mas largo reduce la cuota mensual y aumenta tu capacidad. Eso si, pagaras mas intereses totales.

Importante: No gastes todo tu ahorro

Despues de la compra necesitaras dinero para mudanza, posibles reformas y un fondo de emergencia (3-6 meses de gastos). No destines el 100% de tu ahorro a la entrada y gastos.

Nota: Esta calculadora proporciona una estimacion orientativa. Las condiciones finales de tu hipoteca (tipo de interes, plazo, vinculaciones) dependeran de cada entidad bancaria y de tu perfil de riesgo.

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Preguntas frecuentes sobre capacidad hipotecaria

Resolvemos las dudas más comunes sobre cuánta hipoteca puedes pedir

La regla general es que la cuota mensual de tu hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Por ejemplo, si cobras 2.500 EUR netos al mes, la cuota maxima recomendada seria entre 750 y 875 EUR. Si tienes otros prestamos o deudas activas, se suma todo al calcular ese ratio, reduciendo la hipoteca que puedes pedir.

Necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30-32% del precio de la vivienda: un 20% para la entrada (los bancos financian como maximo el 80% del valor de tasacion) y un 10-12% adicional para gastos como el ITP o IVA, notaria, registro de la propiedad y gestoria. Para una vivienda de 200.000 EUR, necesitarias unos 60.000-64.000 EUR ahorrados.

Si, de forma significativa. El banco suma todas tus deudas activas (prestamos personales, coche, tarjetas de credito, etc.) al calcular tu ratio de endeudamiento. Si ya pagas 300 EUR/mes en otros prestamos y tus ingresos son 2.500 EUR, tu capacidad para la hipoteca se reduce desde los 875 EUR disponibles hasta solo 575 EUR, lo que limita mucho el capital que te pueden prestar.

El contrato laboral es uno de los factores clave. Con contrato indefinido las posibilidades de aprobacion son maximas. Con contrato temporal, los bancos pueden exigir mas antiguedad (minimo 6-12 meses) o aplicar condiciones mas restrictivas. Los autonomos necesitan demostrar al menos 2-3 años de actividad estable con declaraciones de IRPF. En todos los casos, los ingresos deben ser estables y verificables.

Si, es posible solicitar una hipoteca con un cotitular o avalista. Si vas con tu pareja como cotitular, los ingresos de ambos se suman, lo que puede casi duplicar tu capacidad de compra. Un avalista (familiar, por ejemplo) aporta su patrimonio como garantia adicional. Ten en cuenta que el avalista asume responsabilidad total de la deuda si el titular no puede pagar, lo que es una decision con importantes implicaciones economicas y personales.

No existe un limite legal de edad, pero la mayoria de entidades exigen que la hipoteca quede cancelada antes de los 75-80 años. Esto significa que si tienes 50 años, el plazo maximo suele ser de 25-30 años. A mayor edad, el plazo se reduce, lo que aumenta la cuota mensual. Algunos bancos ofrecen condiciones especiales para mayores de 65 años o hipotecas inversas como alternativa.