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Descubre que hipoteca puedes permitirte segun tus ingresos y ahorro disponible.
Bien: Tu ahorro (40.000 EUR) cubre la entrada y gastos (aprox. 10% adicional).
Los cuatro elementos que determinan cuánta hipoteca puedes pedir
Tus ingresos netos mensuales (individuales o de la unidad familiar conjunta) son el punto de partida. Los bancos aplican el ratio de endeudamiento máximo sobre esta cifra para calcular la cuota hipotecaria máxima que te pueden conceder. Si compras con pareja, se suman los ingresos de ambos.
Préstamos de coche, personales, tarjetas a plazos o cualquier otra cuota mensual comprometida se computan junto con la hipoteca para calcular el ratio total de endeudamiento. Cuanto mayor sea tu deuda actual, menor será la hipoteca que el banco puede concederte.
Para calcular la capacidad máxima usa el tipo que te han ofrecido. El Banco de España exige a la banca aplicar un stress test (TIN + 300 puntos básicos) para verificar que el DSTI sigue siendo asumible: en hipotecas variables el tipo puede subir.
A mayor plazo, más capital puedes solicitar con la misma cuota mensual, pero también mayor coste total en intereses. El plazo máximo habitual es 30-35 años, condicionado también por tu edad: la mayoría de bancos exigen que la hipoteca quede cancelada antes de los 75-80 años (plazo + edad ≤ 80).
Los expertos recomiendan que la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos, aunque los bancos permiten hasta el 35%. El margen extra te protege ante subidas de tipos, gastos imprevistos o pérdida temporal de ingresos.
Si contratas hipoteca variable, simula tu cuota con TIN + 3 puntos porcentuales (stress test BdE) para verificar que podrías pagarla en el peor escenario. Nunca solicites la hipoteca máxima posible sin este análisis de estrés.
Necesitas ahorros del 30% del precio de la vivienda antes de ir al banco: 20% que el banco no financia más ~10% en impuestos, notaría, registro y gestoría. Sin esa base mínima, difícilmente aprobarán tu hipoteca.
La tabla siguiente muestra la hipoteca máxima y el precio orientativo de vivienda accesible según distintos niveles de ingresos netos mensuales, calculado con plazo 25 años y tipo de interés del 3,5%. Los valores son estimaciones basadas en los ratios bancarios habituales en España.
Nota importante: No te estires hasta el límite máximo que el banco te permite. Los expertos recomiendan quedarse en el 30% de los ingresos para tener margen ante imprevistos, subidas de tipos en hipotecas variables o pérdidas temporales de empleo. La hipoteca máxima aprobada no es la hipoteca óptima para ti.
Herramienta oficial: El Banco de España ofrece una calculadora hipotecaria oficial y guías para entender los requisitos y riesgos antes de contratar una hipoteca. Te recomendamos consultarla antes de tomar cualquier decisión de compra.
Tu capacidad de compra es el precio maximo de vivienda que puedes permitirte. Esta determinada por dos factores principales: tus ingresos mensuales (que limitan la cuota maxima que puedes pagar) y tu ahorro disponible (que debe cubrir la entrada y los gastos de compra). El Banco de España publica guias y recomendaciones para ayudarte a entender los requisitos hipotecarios.
Esta calculadora analiza ambos factores y te indica cual es el limitante real de tu capacidad: si puedes permitirte mas vivienda de la que puedes costear con tu ahorro, necesitas ahorrar mas. Si puedes costear mas de lo que tus ingresos permiten, el limitante son tus ingresos.
Cuota maxima = Ingresos netos x Ratio endeudamiento (30-35%)
Hipoteca maxima = Cuota x [((1+i)^n - 1) / (i x (1+i)^n)]
Precio max (ingresos) = Hipoteca maxima / 0,80
Precio max (ahorro) = Ahorro / 0,30
Por ingresos (ratio 35%, TIN 3,0%, 25 años):
Por ahorro (30% necesario):
Precio maximo real: 133.333 EUR (limitado por ahorro)
Para comprar una vivienda necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30-32% del precio. Este ahorro se distribuye de la siguiente manera:
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) varia segun la comunidad autonoma y puede suponer una diferencia importante en el ahorro necesario:
Madrid, Navarra (general)
Andalucia, Aragon, Castilla y Leon
Cataluña, C. Valenciana, Galicia
Cada 10.000 EUR adicionales te permiten acceder a viviendas ~33.000 EUR mas caras. Prioriza el ahorro antes de buscar casa.
Paga prestamos personales, creditos o tarjetas antes de pedir hipoteca. Reduciran tu ratio de endeudamiento disponible.
Dos titulares suman ingresos y ahorros. Duplica (o casi) tu capacidad de compra respecto a comprar solo.
Algunas CCAA ofrecen avales publicos (hasta 95% financiacion), ayudas a menores de 35 años o deduccion ITP para primera vivienda.
Un plazo mas largo reduce la cuota mensual y aumenta tu capacidad. Eso si, pagaras mas intereses totales.
Despues de la compra necesitaras dinero para mudanza, posibles reformas y un fondo de emergencia (3-6 meses de gastos). No destines el 100% de tu ahorro a la entrada y gastos.
Nota: Esta calculadora proporciona una estimacion orientativa. Las condiciones finales de tu hipoteca (tipo de interes, plazo, vinculaciones) dependeran de cada entidad bancaria y de tu perfil de riesgo.
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