Simulador de Préstamo Hipotecario

Simulación rápida de tu préstamo hipotecario: introduce importe, plazo e interés y obtén tu cuota al instante.

Cálculo rápido Primera estimación

Datos del préstamo

Importe del préstamo

EUR

Plazo

Tipo de interés (TIN)

Tipo de hipoteca

Tu cuota mensual

751 EUR/mes

25 años a 3,5% TIN

Capital prestado150.000 EUR

Número de cuotas300

Total intereses75.300 EUR

Total a pagar225.300 EUR

Composición del préstamo

Capital

Intereses

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Guía para entender tu hipoteca 2026

Los cuatro factores clave que determinan cuánto pagarás cada mes

Capital Solicitado

Importe del préstamo

El importe que pides al banco no es el precio de la vivienda. Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación para vivienda habitual, por lo que necesitas aportar al menos un 20% de entrada más aproximadamente un 10% adicional para cubrir impuestos, notaría y registro. Calcular bien este número es el primer paso antes de acudir a ningún banco.

Ejemplo

Piso de 250.000 EUR: el banco financia 200.000 EUR (80%). Necesitas 50.000 EUR de ahorros para la entrada más ~25.000 EUR para gastos de compraventa.

Tipo de Interés (TIN)

Coste del préstamo

El Tipo de Interés Nominal anual que el banco te cobra sobre el capital pendiente. Es diferente de la TAE (que incluye comisiones y seguros vinculados). En hipoteca fija a 25 años, los tipos actuales oscilan entre el 2,5% y el 4% según entidad y perfil. Una diferencia de medio punto puede suponer decenas de miles de euros a lo largo del préstamo.

Ejemplo

100.000 EUR a 25 años: TIN 3% → cuota 474 EUR/mes. TIN 4% → cuota 527 EUR/mes. Diferencia: 53 EUR/mes = 15.900 EUR en 25 años.

Plazo de Amortización

Años para devolver

A más plazo, menor cuota mensual pero mayor coste total en intereses. El máximo habitual en España es 30-35 años, condicionado también por la edad del titular (plazo + edad no debe superar los 70-75 años según el banco). Lo ideal es elegir el plazo más corto que puedas pagar cómodamente para minimizar el coste total.

Ejemplo

150.000 EUR al 3%: 20 años → 832 EUR/mes, total pagado 199.680 EUR. 30 años → 632 EUR/mes, total pagado 227.520 EUR. El plazo más largo te "cuesta" 27.840 EUR extra.

Cuota / Ingresos

Ratio de esfuerzo

Los bancos exigen que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Este ratio de esfuerzo protege tanto al banco como al hipotecado. Si tienes otras deudas activas (coche, préstamos personales), también se computan, reduciendo la hipoteca que puedes solicitar.

Ejemplo

Si ganas 2.500 EUR netos: cuota máxima recomendada 875 EUR (35%). Para una hipoteca de 200.000 EUR a 30 años al 3,5% la cuota es 898 EUR → queda muy ajustado, necesitarías reducir el importe o alargar plazo.

Negocia con varios bancos

No te quedes con la primera oferta. Comparar 4-5 bancos puede ahorrarte 0,3-0,5% en el tipo, lo que supone miles de euros a lo largo del préstamo. Pide la FIPER (Ficha de Información Personalizada) a cada uno.

Amortiza anticipadamente cuando puedas

Una amortización anticipada de 5.000-10.000 EUR al año puede reducir el plazo varios años y ahorrarte decenas de miles en intereses. Opta siempre por reducir plazo en lugar de cuota para maximizar el ahorro.

Cuidado con los productos vinculados

Seguros de hogar, vida o tarjetas vinculadas pueden bajar el tipo nominal pero encarecen el coste real. Calcula siempre el TAE con y sin vinculaciones antes de aceptar cualquier bonificación.

Comparativa de tipos de hipoteca en España 2026

Elegir entre hipoteca fija, variable o mixta es una de las decisiones más importantes de la operación. Cada modalidad tiene ventajas e inconvenientes que dependen de tu perfil de riesgo, el plazo del préstamo y las expectativas sobre la evolución del Euríbor.

Modalidad	Tipo orientativo 2026	Ventaja principal	Riesgo principal
Fija	2,75% – 3,75%	Cuota estable toda la vida	Tipo inicial más alto
Variable	Euríbor + 0,5-1%	Beneficia de bajadas de tipos	Cuota puede subir si sube Euríbor
Mixta	Fija 3% + variable	Seguridad inicial, flexibilidad después	Incertidumbre en la segunda fase

Tabla de amortización: cómo evoluciona capital vs intereses

En el sistema francés (cuota constante), durante los primeros años casi toda la cuota son intereses. Aquí tienes el desglose para una hipoteca de 200.000 EUR al 3,5% a 30 años (cuota ~898 EUR/mes):

Año	Capital amortizado	Intereses pagados	Capital pendiente
Año 1	3.572 EUR	7.208 EUR	196.428 EUR
Año 2	3.698 EUR	7.082 EUR	192.730 EUR
Año 5	4.107 EUR	6.673 EUR	181.300 EUR
Año 15	6.052 EUR	4.728 EUR	131.200 EUR
Año 30	10.756 EUR	24 EUR	0 EUR

Nota 2026: La Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 te reconoce el derecho de subrogación: puedes cambiar tu hipoteca de banco para mejorar las condiciones sin cancelar el préstamo. El banco receptor asume los gastos de notaría e inscripción registral. Si tienes una hipoteca con tipo alto, compara ofertas de subrogación.

Consejo: Antes de firmar, solicita siempre la FIPER (Ficha de Información Personalizada) y la oferta vinculante. Los gastos de compraventa suelen suponer el 10-12% del precio: ITP del 6-10% (vivienda usada) o IVA del 10% (obra nueva) más notaría, registro y gestoría. Más información en la sección de hipotecas del Banco de España.

Ejemplo de cálculo: 200.000 EUR al 3% a 25 años

Capital solicitado 200.000 EUR

Plazo / TIN 25 años / 3,00%

Cuota mensual 948 EUR/mes

Total intereses pagados 84.400 EUR

Total a devolver 284.400 EUR

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

Resolvemos las dudas más comunes sobre hipotecas y préstamos inmobiliarios

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés puro que aplica el banco al capital prestado y es el que se usa para calcular la cuota mensual. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye, además del TIN, todas las comisiones y gastos vinculados al préstamo, como seguros obligatorios o comisiones de apertura. La TAE es siempre igual o mayor que el TIN y es el indicador que debes usar para comparar hipotecas de distintas entidades en igualdad de condiciones. Por ley, los bancos están obligados a publicar la TAE en toda su publicidad. Una hipoteca que parece más barata por tener el TIN más bajo puede resultar más cara en la práctica si tiene una TAE mucho más alta.

En España la norma general es que los bancos financien hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda habitual, lo que obliga al comprador a aportar al menos el 20% restante de entrada. Para segundas residencias el límite suele bajar al 70%. A esto hay que añadir los gastos de compraventa, que suponen entre un 10% y un 15% adicional del precio (ITP de entre el 6% y el 10% en vivienda usada según comunidad autónoma, o IVA del 10% en obra nueva, más notaría, registro y gestoría). En total necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30-35% del precio de la vivienda antes de acudir al banco. Hay excepciones para clientes con gran solvencia o para viviendas de protección oficial, donde algunos bancos financian hasta el 90%.

No existe una respuesta única: depende de tu perfil de riesgo, horizonte temporal y perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés. En 2025, con el Euríbor descendiendo desde los máximos de 2023 y situado por debajo del 2,5%, las hipotecas variables han recuperado atractivo frente a las fijas. Sin embargo, la hipoteca fija sigue siendo la opción más recomendable para quien valora la certeza y no quiere sorpresas en su presupuesto mensual. Si tienes un plazo largo (más de 20 años), la hipoteca fija da más seguridad a largo plazo. Si tu plazo es más corto o piensas amortizar anticipadamente en los próximos años, la variable puede resultar más rentable. La hipoteca mixta es una alternativa razonable para quien quiere seguridad inicial y apuesta por una bajada de tipos a medio plazo.

Al precio de compra hay que sumar varios gastos obligatorios que en conjunto suponen entre el 10% y el 15% del importe. El mayor es el impuesto: en vivienda usada se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma; en obra nueva se abona IVA del 10% (o 4% en vivienda de protección oficial) más Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además están los gastos de notaría (aproximadamente 600-1.200 euros), registro de la propiedad (300-600 euros) y gestoría (300-600 euros). Desde 2019, gracias a la nueva Ley Hipotecaria, el banco asume los gastos de tasación, notaría hipotecaria, gestoría y registro de la hipoteca, lo que ha reducido significativamente el coste para el comprador.

Sí. La amortización anticipada puede ser parcial (ingresas un capital extra que reduce el saldo pendiente) o total (cancelas toda la hipoteca de golpe). Al amortizar anticipadamente tienes dos opciones: reducir la cuota mensual manteniendo el plazo, o acortar el plazo manteniendo la cuota. Desde el punto de vista financiero, acortar el plazo genera un mayor ahorro en intereses totales. La Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 limitó las comisiones por amortización anticipada: en hipotecas fijas, el banco puede cobrar un máximo del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir de entonces; en hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los 3 primeros años o del 0,15% durante los 5 primeros. Muchas entidades han eliminado estas comisiones para ser más competitivas.

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí a distintos plazos. El más usado en hipotecas es el Euríbor a 12 meses. Si tienes una hipoteca variable, tu tipo de interés es igual al Euríbor más un diferencial fijo pactado con el banco (por ejemplo, Euríbor + 0,80%). Las revisiones se hacen normalmente cada año o cada seis meses: si el Euríbor ha subido desde la última revisión, tu cuota sube; si ha bajado, tu cuota baja. El Euríbor llegó a su máximo histórico en octubre de 2023, alcanzando el 4,16%, lo que encareció significativamente las hipotecas variables. A principios de 2025 cotiza por debajo del 2,5%, tras las sucesivas bajadas de tipos del Banco Central Europeo.

No existe un límite legal de plazo para las hipotecas en España, pero la práctica bancaria establece como máximo habitual 30 años para la mayoría de entidades, aunque algunas llegan a los 35 e incluso 40 años para perfiles jóvenes con buena solvencia. El plazo máximo también está condicionado por la edad del titular: los bancos exigen que la hipoteca esté totalmente pagada antes de que el hipotecado cumpla entre 70 y 75 años, lo que limita el plazo disponible según la edad de compra. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero dispara el coste total en intereses: una hipoteca de 200.000 euros al 3,5% paga unos 123.000 euros de intereses en 30 años, frente a los 75.000 euros si se amortiza en 20 años.

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