EUR
Calcula la rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash de comprar una vivienda para alquilar, incluyendo todos los gastos reales y la hipoteca.
El ITP varía del 4 al 10% según la comunidad autónoma; el 6-8% es lo más común en vivienda usada. Suma notaría, registro y gestoría.
La vacancia estima los meses sin alquilar o con impagos. Un 5% equivale a unos 18 días vacíos al año.
Estimación orientativa antes de impuestos. No constituye asesoramiento de inversión.
Publicidad. Recompensa de 10 € en acciones fraccionadas al registrarte con esta invitación y realizar tu primera inversión en los primeros 21 días. Sujeto a T&C de Trade Republic.
Los conceptos clave para no engañarte con los números antes de comprar para alquilar
La bruta solo divide la renta anual entre el precio de compra. Ignora los gastos de compra (ITP, notaría, registro), los gastos anuales del propietario y la vacancia. Un piso con un 6% bruto puede quedarse en un 3% neto real. Compara siempre con la rentabilidad neta.
IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar y de impago, derramas, pequeñas reparaciones, renovación de electrodomésticos y periodos de búsqueda de inquilino. Sumados, suelen comerse entre 1 y 2 puntos de rentabilidad. Si la vivienda necesita reforma inicial, súmala a la inversión total.
Es el porcentaje del año en que la vivienda no genera ingresos: cambio de inquilino, semanas de búsqueda, pintura entre contratos o impagos. Nadie cobra 12 rentas completas todos los años. Un 5% de vacancia (unas 2-3 semanas al año) es una hipótesis razonable; en zonas con poca demanda, usa más.
Mide la rentabilidad sobre el dinero que realmente pones de tu bolsillo (entrada + gastos), descontando la cuota de la hipoteca de los ingresos. Es la métrica clave del inversor apalancado: te dice qué rinde tu capital propio, no el del banco. Puede ser mayor o menor que la neta según el tipo de interés.
Resolvemos las dudas más comunes antes de comprar para alquilar
Calcular la rentabilidad de un alquiler correctamente exige ir más allá de dividir la renta entre el precio. Esta calculadora obtiene tres métricas complementarias: la rentabilidad bruta (la cifra rápida que se usa para comparar zonas), la rentabilidad neta del alquiler (la que descuenta todos los gastos reales y la vacancia) y el cash-on-cash inmobiliario (la que importa si compras con hipoteca).
Rentabilidad bruta = (Renta anual / Precio de compra) x 100
Ejemplo: 10.800 / 200.000 x 100 = 5,40%
Rentabilidad neta = ((Ingresos efectivos - Gastos anuales) / Inversión total) x 100
Ejemplo: (10.260 - 1.800) / 220.000 x 100 = 3,85% · Inversión total = precio + gastos de compra
Cash-on-cash = ((Ingresos efectivos - Gastos - Cuota anual hipoteca) / Capital propio) x 100
Ejemplo: (10.260 - 1.800 - 6.828,68) / 100.000 x 100 = 1,63% · Capital propio = inversión total - capital prestado
Los ingresos efectivos son la renta anual menos la vacancia (renta x 12 x (1 - vacancia)). Los gastos anuales suman IBI, comunidad, seguros y mantenimiento. La inversión total incluye los gastos de compra: ITP (del 4 al 10% según comunidad autónoma), notaría, registro y gestoría. La cuota de la hipoteca se calcula con el sistema de amortización francés, el habitual en España.
Para un mismo piso de 200.000 €, pequeñas variaciones en las hipótesis cambian mucho el resultado. Estos tres escenarios ilustran el rango razonable (son ejemplos de cálculo, no datos de mercado):
La lección: entre el escenario prudente y el optimista hay casi dos puntos de diferencia con el mismo piso. Antes de comprar, calcula los tres escenarios con tus propios datos y decide solo si el prudente sigue compensándote frente a alternativas más líquidas y sin gestión.
Si te preguntas si es rentable comprar para alquilar, la rentabilidad bruta no te lo dirá: dos pisos con la misma bruta pueden tener netas muy distintas según el IBI, la comunidad o el estado del edificio. Usa la rentabilidad neta para comparar inmuebles entre sí y con otras inversiones, y el cash-on-cash y el cashflow mensual para saber si la operación se sostiene con hipoteca. Un cashflow negativo significa que cada mes pones dinero de tu bolsillo, confiando en que la revalorización futura lo compense: una apuesta, no una renta.
Nota: Esta calculadora proporciona una estimación orientativa antes de impuestos y no constituye asesoramiento de inversión. La fiscalidad del alquiler (reducciones del IRPF, gastos deducibles, amortización) y la evolución del mercado pueden alterar significativamente el resultado real. Consulta con un asesor fiscal o financiero antes de tomar decisiones de inversión.
Otras herramientas útiles si estás pensando en comprar para alquilar