CHF
Simulateur complet : calculez la mensualité, les intérêts et le tableau d'amortissement de votre crédit immobilier, à taux fixe, variable ou mixte.
Remarque : Calcul indicatif, hors assurance, amortissement obligatoire et frais annexes. La mensualité définitive dépend des conditions de chaque établissement.
Comprenez chaque type de taux et les facteurs clés qui déterminent votre mensualité
Le taux reste identique pendant toute la durée convenue (souvent 5, 10 ou 15 ans) : la mensualité ne bouge jamais. C'est de loin la formule la plus répandue en Suisse, plébiscitée pour sa sécurité et sa lisibilité. Vous ne dépendez ni des hausses ni des baisses du SARON. Taux fixe typique en 2026 : 1,3 % à 2,2 %.
La mensualité évolue selon le SARON (taux de référence du marché monétaire suisse) majoré d'une marge. La révision est généralement trimestrielle. Le taux peut monter ou baisser selon le marché. Certaines offres prévoient un plafond (« cap ») pour limiter le risque de hausse.
Les premières années à taux fixe (5 à 10 ans), puis passage à un taux variable indexé sur le SARON. Cette formule combine la stabilité des débuts avec un potentiel de baisse des taux par la suite. Elle séduit les emprunteurs qui anticipent un repli des taux à moyen terme.
Taux de référence des hypothèques à taux variable en Suisse, calculé par SIX sur le marché monétaire gagé. Il suit de près le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS). Après le pic du cycle (1,75 % mi-2023), il est redescendu autour de 0,0 % en 2026. Son évolution se répercute directement sur les mensualités des hypothèques SARON.
L'achat s'accompagne de frais d'acquisition à prévoir : les droits de mutation cantonaux, les frais de notaire, l'inscription de la cédule hypothécaire au registre foncier et, le cas échéant, les frais de dossier. Ils varient fortement d'un canton à l'autre (de ~0,2 % à plus de 5 % du prix). Pensez à les budgéter avec vos fonds propres.
Vous pouvez amortir votre dette pour réduire les intérêts. Mais pour une hypothèque à taux fixe, sortir avant l'échéance entraîne une indemnité de remboursement anticipé correspondant à la perte d'intérêts de la banque : elle n'est pas plafonnée par la loi et peut être élevée. Une hypothèque SARON, elle, se résilie moyennant un préavis (souvent 3 mois).
Au-delà du taux affiché, comparez le coût total de l'hypothèque : taux d'intérêt, frais de dossier, frais de cédule hypothécaire et amortissement obligatoire du 2e rang. Deux offres au même taux peuvent avoir un coût réel très différent. Comparez toujours le coût effectif sur toute la durée.
En Suisse, l'hypothèque à taux fixe (1,3 à 2,2 %) reste majoritaire car elle sécurise la mensualité. L'hypothèque SARON, plus volatile, peut convenir si vous anticipez des taux bas ou une courte durée. Choisissez selon votre tolérance au risque.
En Suisse, vous pouvez amortir indirectement votre 2e rang via un pilier 3a nanti : au lieu de rembourser la banque, vous alimentez un 3a. Vous gardez une dette plus élevée (intérêts déductibles) tout en vous constituant une épargne fiscalement avantageuse.
La mensualité d'une hypothèque se calcule selon le système d'amortissement à mensualités constantes (amortissement progressif), couramment utilisé en Suisse pour estimer la charge mensuelle. Dans ce système, la mensualité reste fixe sur toute la durée (si le taux est fixe), mais la répartition entre capital et intérêts évolue : au début vous payez surtout des intérêts, et à la fin vous remboursez surtout du capital. Pour la définition juridique, voir Wikipédia : Hypothèque.
Cette calculatrice utilise la formule financière standard pour déterminer la mensualité à partir du capital emprunté, de la durée d'amortissement et du taux nominal. Elle vous indique également le total des intérêts que vous paierez et le coût total du crédit.
Mensualité = Capital x (i x (1 + i)^n) / ((1 + i)^n - 1)
Où : i = taux mensuel (taux nominal / 12), n = nombre de mensualités (années x 12)
Capital emprunté
150 000 CHF
Durée
25 ans (300 mensualités)
Taux nominal
3,00 % par an
Mensualité
711,32 CHF
Total des intérêts : 63 397 CHF | Total à rembourser : 213 397 CHF
Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est le taux de référence des hypothèques à taux variable en Suisse. Il suit de près le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS). Après le pic du cycle (1,75 % mi-2023), il a entamé une tendance baissière qui profite aux emprunteurs à taux variable.
Les banques analysent plusieurs critères avant d'accorder une hypothèque. Connaître ces conditions vous aide à préparer votre dossier et à améliorer vos chances d'acceptation. Les directives d'autorégulation de l' Association suisse des banquiers (ASB), reconnues par la FINMA, encadrent l'essentiel des règles d'octroi.
Au-delà du capital et des intérêts, l'achat d'un bien comporte des frais d'acquisition. La plupart sont à la charge de l'acheteur et varient fortement selon le canton. Voici les principaux postes à prévoir.
En Suisse, les frais d'acquisition relèvent du droit cantonal : ils sont composés en grande partie des droits de mutation perçus par le canton (voire la commune). Certains cantons les ont fortement réduits, voire supprimés pour l'habitat principal. Renseignez-vous toujours sur le barème de votre canton.
Choisir le bon type de taux est l'une des décisions financières les plus importantes. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients selon votre profil et la conjoncture du marché.
Si vous souhaitez sortir d'une hypothèque à taux fixe avant son échéance, la banque facture une indemnité de remboursement anticipé. Contrairement à d'autres pays, elle n'est pas plafonnée par la loi :
Avec l'amortissement à mensualités constantes, la mensualité ne bouge pas mais la répartition entre capital et intérêts change chaque mois. Au début vous payez beaucoup d'intérêts et peu de capital ; à la fin, c'est l'inverse. Voici l'illustration pour un prêt de 150 000 CHF à 3 % sur 25 ans :
Au cours des 5 premières années, vous aurez versé 42 680 CHF de mensualités, dont 20 837 CHF d'intérêts et seulement 21 843 CHF venant réduire le capital restant dû.
Bon à savoir : en Suisse, les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable. En contrepartie, la valeur locative du bien que vous occupez est imposée comme un revenu. L'amortissement indirect via le pilier 3a permet souvent d'optimiser cette fiscalité.
Conseil : le portail officiel ch.ch propose des informations officielles sur le logement et l'hypothèque, ainsi que sur la prévoyance et la fiscalité immobilière.
Conseil : en Suisse, l'amortissement (direct ou indirect via le 3e pilier) réduit votre dette et vos intérêts. Pour une hypothèque à taux fixe, tenez toutefois compte de l'indemnité due en cas de remboursement avant l'échéance ; une hypothèque SARON offre davantage de souplesse pour amortir ou résilier.
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