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Calculez la rentabilité brute, nette et cash-on-cash d'un investissement locatif, en intégrant tous les frais réels et le crédit hypothécaire.
En Suisse, les frais d'acquisition (frais de notaire, droits de mutation, inscription au registre foncier, cédule hypothécaire) varient fortement selon le canton. Ajoutez d'éventuels frais d'agence ou de courtage.
La vacance locative estime les mois sans loyer ou avec impayés. 5 % équivaut à environ 18 jours vacants par an.
Estimation indicative avant impôts. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Les notions clés pour ne pas se tromper sur les chiffres avant d'acheter pour louer
La brute se contente de diviser le loyer annuel par le prix d'achat. Elle ignore les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, registre foncier), les charges annuelles du propriétaire et la vacance locative. Un bien à 6 % brut peut tomber à 3 % net réel. Comparez toujours avec la rentabilité nette.
Impôt foncier (dans les cantons qui le prélèvent), charges de copropriété (PPE) non récupérables, assurance bâtiment et responsabilité civile du propriétaire d'immeuble, alimentation du fonds de rénovation, travaux votés, petites réparations, renouvellement des équipements et périodes de recherche de locataire. Cumulées, elles amputent souvent la rentabilité de 1 à 2 points. Si le bien nécessite une rénovation initiale, ajoutez-la à l'investissement total.
C'est le pourcentage de l'année où le bien ne génère pas de revenus : changement de locataire, semaines de recherche, remise en état entre deux baux ou impayés. Personne ne perçoit 12 loyers pleins chaque année. Une vacance de 5 % (environ 2 à 3 semaines par an) est une hypothèse raisonnable ; dans les zones à faible demande, prévoyez davantage.
Il mesure la rentabilité sur l'argent que vous sortez réellement de votre poche (fonds propres + frais), en déduisant la mensualité du crédit des revenus. C'est l'indicateur clé de l'investisseur à effet de levier : il indique ce que rapportent vos fonds propres, et non ceux de la banque. Il peut être supérieur ou inférieur à la nette selon le taux d'intérêt.
Nous répondons aux doutes les plus courants avant d'acheter pour louer
Calculer correctement la rentabilité locative exige d'aller au-delà du simple rapport entre le loyer et le prix. Cette calculatrice fournit trois indicateurs complémentaires : la rentabilité brute (le chiffre rapide qui sert à comparer des zones), la rentabilité nette (celle qui déduit toutes les charges réelles et la vacance) et le cash-on-cash (celui qui compte si vous achetez à crédit).
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100
Exemple : 10 800 / 200 000 x 100 = 5,40 %
Rentabilité nette = ((Revenus effectifs - Charges annuelles) / Investissement total) x 100
Exemple : (10 260 - 2 200) / 216 000 x 100 = 3,73 % · Investissement total = prix + frais d'acquisition
Cash-on-cash = ((Revenus effectifs - Charges - Mensualités annuelles du crédit) / Fonds propres) x 100
Fonds propres = investissement total - capital emprunté
Les revenus effectifs correspondent au loyer annuel diminué de la vacance (loyer x 12 x (1 - vacance)). Les charges annuelles additionnent l'impôt foncier, les charges de copropriété, les assurances et l'entretien. L'investissement total inclut les frais d'acquisition : frais de notaire, droits de mutation et inscription au registre foncier (variables selon le canton), plus d'éventuels frais d'agence. La mensualité du crédit se calcule selon le tableau d'amortissement classique à mensualités constantes.
Pour un même appartement de 200 000 CHF, de petites variations d'hypothèses changent beaucoup le résultat. Ces trois scénarios illustrent la fourchette raisonnable (ce sont des exemples de calcul, pas des données de marché) :
La leçon : entre le scénario prudent et l'optimiste, il y a plus de deux points d'écart pour le même bien. Avant d'acheter, calculez les trois scénarios avec vos propres données et ne décidez que si le scénario prudent reste intéressant face à des placements plus liquides et sans gestion.
Si vous vous demandez s'il est rentable d'acheter pour louer, la rentabilité brute ne vous le dira pas : deux biens affichant la même brute peuvent avoir des nettes très différentes selon l'impôt foncier, les charges ou l'état de l'immeuble. Utilisez la rentabilité nette pour comparer les biens entre eux et avec d'autres placements, et le cash-on-cash et le cash-flow mensuel pour savoir si l'opération tient avec un crédit. Un cash-flow négatif signifie que vous sortez de l'argent de votre poche chaque mois, en pariant sur une plus-value future pour compenser : un pari, pas une rente.
Remarque : Cette calculatrice fournit une estimation indicative avant impôts et ne constitue pas un conseil en investissement. La fiscalité des revenus locatifs en Suisse (imposition au revenu aux niveaux fédéral, cantonal et communal, impôt sur la fortune, déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien), qui varie fortement selon le canton, ainsi que l'évolution du marché peuvent modifier significativement le résultat réel. Consultez l'administration fiscale cantonale ou un conseiller fiscal ou financier avant toute décision d'investissement.
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