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Calculatrice de Capacité d'Emprunt

Découvrez quel budget immobilier vous pouvez vous permettre en Suisse selon vos revenus et vos fonds propres disponibles.

Règle du tiers (33 %) Financement 80 %

Vos données financières

CHF
Fonds propres disponibles
Conditions du prêt
Taux d'effort maximum (règle du tiers) 33 %

Prix maximum du logement

500 000 CHF
Selon vos fonds propres et votre capacité actuelle
Charge mensuelle maximale2 145 CHF
Prêt maximum400 000 CHF
Fonds propres nécessaires (20 %)100 000 CHF
Vos fonds propres150 000 CHF

Bien : Vos fonds propres (150 000 CHF) couvrent l'apport et les frais d'acquisition (environ 10 % supplémentaires).

Guide : les facteurs clés de votre capacité d'emprunt

Les quatre éléments qui déterminent le montant que vous pouvez emprunter

Revenus bruts mensuels

Base du calcul

Vos revenus bruts mensuels (individuels ou ceux du ménage) sont le point de départ. En Suisse, les banques appliquent la règle du tiers sur ce montant pour déterminer la charge théorique maximale du logement. Si vous achetez à deux, les revenus des co-emprunteurs s'additionnent.

Exemple
Avec 8 000 CHF bruts/mois pour un ménage, la banque retient une charge théorique maximale d'environ 2 640 CHF (le tiers), ce qui permet d'emprunter autour de 550 000 CHF sur 25 ans à 3 %. Attention : l'admissibilité réelle se calcule au taux calculatoire (~5 %), donc le montant accordé est inférieur.

Crédits en cours

Engagements existants

Leasing automobile, prêt personnel, cartes ou toute autre charge engagée s'ajoutent aux charges du logement pour calculer votre taux d'effort total. Plus vos crédits en cours sont élevés, plus le montant que la banque peut vous prêter diminue.

Exemple
Avec 8 000 CHF bruts et 400 CHF de leasing, votre charge théorique disponible pour le logement tombe à 2 240 CHF (au lieu de 2 640 CHF), réduisant le capital empruntable d'environ 84 000 CHF.

Taux d'intérêt

Scénario de taux

Pour estimer votre charge réelle, utilisez le taux qui vous a été proposé. Gardez toutefois à l'esprit que les banques suisses testent l'admissibilité à un taux calculatoire beaucoup plus élevé (souvent ~5 %) pour s'assurer que vous tiendriez en cas de hausse des taux, notamment sur une hypothèque SARON.

Exemple
À un taux de 3,0 % (référence 2026) et une charge maximale de 2 145 CHF/mois sur 25 ans → capital maximum ~452 000 CHF. Au taux calculatoire de 5 % (test d'admissibilité), la même charge ne « tient » que pour ~367 000 CHF.

Durée

Années d'amortissement

Plus la durée d'amortissement est longue, plus le capital empruntable est élevé pour une même charge, mais plus le coût total des intérêts augmente. En Suisse, il n'existe pas de durée légale maximale : l'hypothèque de 1er rang (jusqu'à 66 % de la valeur) n'a pas besoin d'être amortie, tandis que la 2e hypothèque doit l'être en 15 ans au plus, ou jusqu'à la retraite.

Exemple
Avec une charge maximale de 2 000 CHF à 3 % : sur 20 ans → capital maximum ~360 000 CHF. Sur 30 ans → capital maximum ~474 000 CHF. Dix ans de durée en plus permettent d'emprunter ~114 000 CHF de plus (mais avec beaucoup plus d'intérêts au total).

La règle du tiers : un tiers du revenu brut

En Suisse, les directives d'autorégulation des banques imposent que les charges théoriques du logement — intérêts au taux calculatoire (env. 5 %), amortissement de la 2e hypothèque et frais d'entretien (~1 % de la valeur) — ne dépassent pas un tiers (33 %) du revenu brut. Viser plutôt 28-30 % vous protège face aux hausses de taux ou à une baisse temporaire de revenus.

Anticipez le taux calculatoire

Même si le taux du marché est bas, l'admissibilité se calcule à un taux calculatoire d'environ 5 %. Simulez vos charges à ce niveau pour vérifier que votre dossier « tient » : un prêt confortable au taux réel peut être refusé s'il dépasse le tiers au taux calculatoire.

Comptez 20 % de fonds propres plus les frais

Prévoyez au minimum 20 % de fonds propres (dont la moitié au moins en fonds « durs », hors 2e pilier) plus les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, registre foncier), qui varient fortement selon le canton. Sans cette base, l'accord de financement sera difficile à obtenir.

Capacité d'emprunt selon vos revenus bruts (2026)

Le tableau suivant montre le prêt maximum et le prix indicatif de logement accessible selon différents niveaux de revenus bruts mensuels, calculés sur une durée de 25 ans et un taux d'intérêt de 3,5 %. Les valeurs sont des estimations fondées sur les ratios bancaires habituels en Suisse.

Revenus bruts/mois Prêt max. (30 %) Prêt max. (33 %) Prix logement est.
5 000 CHF 299 600 CHF 329 600 CHF 412 000 CHF
6 500 CHF 389 500 CHF 428 500 CHF 535 600 CHF
8 000 CHF 479 400 CHF 527 300 CHF 659 100 CHF
10 000 CHF 599 300 CHF 659 200 CHF 824 000 CHF
12 000 CHF 719 100 CHF 791 000 CHF 988 800 CHF
15 000 CHF 898 900 CHF 988 800 CHF 1 236 000 CHF

Remarque importante : ce tableau utilise le taux réel du marché pour rester cohérent avec la calculatrice. Or les banques suisses évaluent l'admissibilité à un taux calculatoire d'environ 5 % sur le revenu brut : le montant réellement accordé est donc souvent nettement inférieur. Ne tirez pas non plus votre budget jusqu'à la limite : rester autour de 28-30 % du revenu conserve une marge face aux imprévus et aux hausses de taux.

Ressource officielle : le portail officiel ch.ch détaille les conditions du crédit hypothécaire en Suisse (fonds propres, règle du tiers, amortissement de la 2e hypothèque). Nous vous conseillons de le consulter avant toute décision d'achat.

Comment calculer votre capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt est le prix maximum de logement que vous pouvez vous permettre. Elle est déterminée par deux facteurs principaux : vos revenus bruts mensuels (qui, via la règle du tiers, limitent la charge maximale que vous pouvez supporter) et vos fonds propres disponibles (qui doivent couvrir au moins 20 % du prix plus les frais d'acquisition). L'Association suisse des banquiers (ASB) édicte les directives d'autorégulation qui encadrent l'octroi des crédits hypothécaires en Suisse.

Cette calculatrice analyse les deux facteurs et vous indique lequel est le véritable facteur limitant de votre capacité : si vous pouvez vous permettre plus de logement que ce que vos fonds propres couvrent, il vous faut épargner davantage. Si vous pouvez financer plus que ce que vos revenus permettent, le facteur limitant, ce sont vos revenus.

Formule de la capacité d'emprunt

Charge max. = Revenus bruts × Taux d'effort (30-33 %)

Prêt maximum = Charge × [((1+i)^n - 1) / (i × (1+i)^n)]

Prix max. (revenus) = Prêt maximum / 0,80

Prix max. (fonds propres) = Fonds propres / 0,30

Exemple pratique : Revenus 6 500 CHF (bruts), Fonds propres 150 000 CHF

Par les revenus (tiers 33 %, 3,0 %, 25 ans) :

  • Charge max. : 2 145 CHF/mois
  • Prêt max. : 452 000 CHF
  • Prix max. : 565 000 CHF

Par les fonds propres (30 % nécessaires) :

  • Fonds propres disponibles : 150 000 CHF
  • Prix max. : 500 000 CHF
  • Facteur limitant : FONDS PROPRES

Prix maximum réel : 500 000 CHF (limité par les fonds propres)

Détail des fonds propres nécessaires pour acheter un logement

Pour acheter un logement en Suisse, vous devez disposer d'environ 20 % de fonds propres plus les frais d'acquisition. La calculatrice retient une enveloppe prudente d'environ 30 % du prix (fonds propres, frais et réserve). Cette somme se répartit de la manière suivante (exemple à 600 000 CHF) :

Poste Pourcentage Exemple 600 000 CHF
Fonds propres minimum (non finançables) 20 % 120 000 CHF
Frais de notaire et actes authentiques 0,2-1 % 1 200-6 000 CHF
Droits de mutation (selon le canton, parfois exonérés) 0-3,3 % 0-20 000 CHF
Registre foncier et cédule hypothécaire 0,3-1 % 1 800-6 000 CHF
TOTAL APPROXIMATIF ~22-25 % 123 000-152 000 CHF

Frais d'acquisition : de fortes différences selon le canton

En Suisse, les frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire, registre foncier et constitution de la cédule hypothécaire) dépendent avant tout du canton où se situe le bien, bien plus que de son caractère neuf ou ancien. Ils changent donc nettement l'enveloppe de fonds propres nécessaire :

Cantons à droits réduits

Certains cantons exonèrent ou réduisent les droits de mutation sur la résidence principale

Cantons à droits élevés (jusqu'à ~3,3 %)

Droits de mutation pleins perçus sur le prix de transfert

Notaire et registre foncier

Émoluments selon le barème cantonal, plus la cédule hypothécaire

Conseils pour augmenter votre capacité d'emprunt

1

Augmentez vos fonds propres

Chaque 30 000 CHF d'épargne supplémentaire vous permet d'accéder à des logements ~100 000 CHF plus chers. Privilégiez l'épargne (et le 3e pilier) avant de chercher un bien.

2

Soldez vos autres crédits

Remboursez leasings, crédits à la consommation ou prêts personnels avant de demander un financement immobilier : ils sont comptés dans la règle du tiers et réduisent votre capacité disponible.

3

Achetez à deux ou avec un co-emprunteur

Deux emprunteurs additionnent revenus et fonds propres. Cela peut presque doubler votre capacité d'achat par rapport à un achat en solo.

4

Mobilisez votre 2e et 3e pilier

Le retrait ou la mise en gage (nantissement) de votre avoir de prévoyance (2e pilier / pilier 3a) peut compléter vos fonds propres. Rappel : au moins la moitié des fonds propres doit provenir de fonds « durs », hors 2e pilier.

5

Optimisez l'amortissement

Seule la 2e hypothèque doit être amortie (en 15 ans ou jusqu'à la retraite). L'amortissement indirect via un pilier 3a nanti maintient la dette mais constitue une épargne fiscalement avantageuse. Comparez les deux approches avec votre conseiller.

Important : ne dépensez pas tous vos fonds propres

Après l'achat, vous aurez besoin d'argent pour le déménagement, d'éventuels travaux et une réserve de précaution (3 à 6 mois de dépenses). Ne consacrez pas 100 % de votre épargne aux fonds propres et aux frais.

Remarque : cette calculatrice fournit une estimation indicative. Les conditions définitives de votre financement (taux d'intérêt, taux calculatoire, durée, amortissement, garanties) dépendront de chaque établissement prêteur et de votre profil de risque.

Calculatrices associées

D'autres outils pour préparer l'achat de votre logement

Mensualité de prêt

Calculez la mensualité d'un prêt hypothécaire précis.

Prêt immobilier

Simulez votre crédit hypothécaire de bout en bout.

Révision de taux

Simulez votre nouvelle mensualité après révision du taux.

Prêt personnel

Calculez la mensualité et le TAEG d'un crédit conso.

Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt

Nous répondons aux doutes les plus courants sur le montant que vous pouvez emprunter

En Suisse, la règle du tiers veut que les charges théoriques du logement ne dépassent pas 33 % de votre revenu brut. Ces charges incluent les intérêts calculés au taux calculatoire (souvent ~5 %, et non au taux réel), l'amortissement de la 2e hypothèque et environ 1 % d'entretien. Par exemple, avec 6 500 CHF bruts par mois, la charge théorique maximale se situe autour de 2 145 CHF. Si vous avez d'autres crédits (leasing, prêt perso), ils s'ajoutent au calcul et réduisent le montant empruntable.
Il faut au minimum 20 % de fonds propres sur la valeur du bien (les banques financent au maximum 80 %). Au moins la moitié (soit 10 % du prix) doit être constituée de fonds propres « durs » — épargne, donation, 3e pilier — et ne peut pas provenir uniquement du 2e pilier. À cela s'ajoutent les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, registre foncier), variables selon le canton. Pour un logement de 600 000 CHF, prévoyez donc environ 123 000 à 152 000 CHF.
Oui, de façon significative. La banque additionne tous vos crédits en cours (leasing, prêts personnels, crédits à la consommation, etc.) dans le calcul de la règle du tiers. Si vous remboursez déjà 400 CHF/mois d'autres crédits et que vos revenus bruts sont de 8 000 CHF, votre charge théorique disponible pour le logement passe de 2 640 CHF à seulement 2 240 CHF, ce qui limite fortement le capital empruntable.
Le contrat de travail est un facteur clé. En contrat à durée indéterminée (hors temps d'essai), les chances d'accord sont maximales. Pour les ressortissants étrangers, le permis de séjour compte aussi : un permis C (établissement) est traité comme un résident, tandis qu'un permis B peut entraîner des conditions plus prudentes selon les banques. Les indépendants doivent généralement justifier de 2 à 3 ans d'activité stable via leurs comptes. Dans tous les cas, les revenus doivent être stables et vérifiables.
Oui, il est possible d'emprunter avec un co-emprunteur ou une caution. Si vous achetez avec votre conjoint comme co-emprunteur, les revenus des deux s'additionnent, ce qui peut presque doubler votre capacité d'achat. Une personne caution engage son patrimoine en garantie. Gardez à l'esprit que le garant assume la responsabilité totale de la dette si l'emprunteur ne peut plus payer : c'est une décision aux implications financières et personnelles importantes.
Il n'existe pas de limite légale d'âge, mais l'admissibilité doit rester valable à la retraite. À 65 ans, vos revenus passent souvent du salaire à une rente AVS/LPP plus faible : les banques exigent donc que l'hypothèque soit suffisamment amortie (généralement ramenée à environ 65 % de la valeur du bien) avant le départ à la retraite. Plus vous achetez tard, plus le rythme d'amortissement exigé est soutenu, ce qui augmente la charge mensuelle.