CHF
Ce qu'il vous reste à rembourser aujourd'hui. Vous le trouvez sur votre espace bancaire en ligne ou sur votre dernier tableau d'amortissement.
Découvrez combien vous économisez en remboursant votre crédit par anticipation et quelle option vous convient : réduire la mensualité ou réduire la durée.
Ce qu'il vous reste à rembourser aujourd'hui. Vous le trouvez sur votre espace bancaire en ligne ou sur votre dernier tableau d'amortissement.
Si votre prêt est à taux révisable, utilisez le taux en vigueur (indice de référence + marge de la banque).
En Suisse, il n'existe pas de plafond légal fédéral : pour une hypothèque à taux fixe, l'indemnité de remboursement anticipé (pénalité de sortie) est fixée par votre banque selon sa perte de réinvestissement, c'est-à-dire l'écart entre votre taux et le taux du marché (SARON / swap) au moment du remboursement. Le Code des obligations encadre le contrat ; les prêts garantis par gage immobilier sont exclus de la loi fédérale sur le crédit à la consommation (LCC). Saisissez ci-dessus le pourcentage estimé que votre banque applique.
Réduire la durée vous fait économiser 4 324 CHF d'intérêts de plus que réduire la mensualité. Réduire la durée fait toujours économiser davantage d'intérêts ; réduire la mensualité vous redonne de la trésorerie chaque mois. Si votre taux est bas, placer cet argent peut rapporter plus que rembourser : testez-le avec la calculatrice d'intérêts composés.
Comprenez chaque donnée nécessaire pour simuler le remboursement anticipé de votre prêt immobilier
Le solde de votre prêt à ce jour, hors intérêts futurs. Il figure sur votre espace bancaire en ligne, sur votre dernier relevé ou sur le tableau d'amortissement fourni par votre banque.
Le taux d'intérêt que vous payez actuellement. Sur une hypothèque à taux fixe, c'est celui de votre contrat de prêt ; sur une hypothèque SARON (à taux variable), c'est le taux SARON composé en vigueur augmenté de la marge convenue avec votre banque.
La somme que vous allez verser à la banque pour réduire votre dette. Conseil : ne videz pas votre épargne ; conservez toujours une réserve de précaution de 3 à 6 mois de dépenses avant de rembourser par anticipation.
Ce que votre banque peut vous facturer si vous remboursez une hypothèque à taux fixe avant son échéance. En Suisse, il n'y a pas de plafond légal fédéral : l'indemnité couvre la perte de réinvestissement de la banque (différence entre votre taux et le taux de marché pour la durée résiduelle) et peut donc être élevée si les taux ont baissé. Sur une hypothèque SARON ou à taux variable, elle est en général faible ou nulle. Vérifiez le montant exact auprès de votre banque.
Nous répondons aux doutes les plus courants sur le remboursement anticipé d'un prêt immobilier
Le remboursement anticipé consiste à rendre à la banque une partie du capital restant dû avant l'échéance prévue. Lorsque votre hypothèque suisse est un prêt amortissable à mensualités constantes, chaque franc de dette supprimé aujourd'hui cesse de produire des intérêts pendant toutes les années qui restaient : c'est pourquoi rembourser tôt fait économiser bien plus que de le faire en fin de prêt.
Au moment du remboursement, vous devez choisir entre deux options : réduire la mensualité (vous payez moins chaque mois, même durée) ou réduire la durée (même mensualité, vous terminez plus tôt). Cette calculatrice vous montre les deux scénarios en même temps pour que vous compariez l'économie réelle d'intérêts de chacun, après déduction de l'indemnité de remboursement anticipé s'il y en a une.
En Suisse, il n'existe pas de plafond légal fédéral : pour une hypothèque à taux fixe, la banque calcule l'indemnité de remboursement anticipé sur la base de sa perte de réinvestissement. Le montant dépend donc de l'écart de taux et de la durée résiduelle. Voici les cas de figure :
En Suisse, le système fiscal pénalise plutôt l'amortissement du logement que vous habitez : les intérêts hypothécaires sont déductibles de votre revenu imposable, alors que vous êtes imposé sur la valeur locative de votre bien. En remboursant par anticipation, vous réduisez une charge déductible et votre revenu imposable peut augmenter. C'est pourquoi de nombreux propriétaires choisissent l'amortissement indirect (versements sur un pilier 3a nantis en faveur de la banque) plutôt que de rembourser directement le capital. L'impact exact dépend de votre canton et de votre taux marginal d'imposition : arbitrez entre le gain d'intérêts et la perte de déductibilité avant un remboursement important.
Sur une hypothèque SARON ou à taux variable, remboursez en respectant le préavis de résiliation : vous évitez ainsi l'indemnité de remboursement anticipé. Pour une hypothèque à taux fixe, attendre l'échéance contractuelle supprime aussi toute pénalité. Et rappelez-vous : plus vous remboursez tôt dans la vie du prêt, plus l'économie est importante, car les premières années la majeure partie de la mensualité correspond aux intérêts.
Rembourser un prêt revient à obtenir un rendement garanti égal à votre taux débiteur : avec un taux de 3 %, chaque 10 000 CHF remboursés vous évitent des intérêts à 3 % sans aucun risque. L'alternative consiste à placer cet argent : si votre taux est bas et que vous visez un rendement annualisé supérieur sur le long terme, les intérêts composés peuvent générer plus de patrimoine que l'économie d'intérêts du remboursement. Attention toutefois : le placement comporte un risque, le remboursement non. Une stratégie intermédiaire fréquente consiste à répartir : une partie pour rembourser (sérénité) et une partie pour placer (rendement).
Remarque : Cette calculatrice fournit une estimation indicative basée sur un prêt amortissable à taux constant. Le résultat exact dépend des conditions de votre contrat hypothécaire, de l'évolution du taux si votre hypothèque est de type SARON et de l'indemnité de remboursement anticipé que votre banque applique. Consultez votre banque et, pour les aspects fiscaux, votre administration fiscale cantonale ou l'Administration fédérale des contributions (AFC) avant de prendre une décision.
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