CHF
Simulation rapide de votre crédit hypothécaire : saisissez le montant emprunté, la durée et le taux et obtenez votre mensualité instantanément.
Estimation hors assurance et frais annexes (frais de dossier, frais d'acquisition). Le taux saisi est le taux nominal ; comparez le coût total des offres de chaque prêteur.
Les quatre facteurs clés qui déterminent ce que vous paierez chaque mois
Le montant que vous empruntez à la banque n'est pas le prix du bien. En Suisse, vous devez apporter au moins 20 % de fonds propres, dont la moitié au minimum doit provenir d'avoirs « durs » (épargne, 3e pilier) et non uniquement du 2e pilier (caisse de pension). Plus votre apport est élevé, meilleures seront les conditions proposées. Pensez aussi aux frais d'acquisition (frais de notaire, droits de mutation, registre foncier), qui varient fortement selon le canton et s'ajoutent au prix d'achat.
Le taux nominal est le taux appliqué par la banque sur le capital restant dû ; c'est lui qui sert à calculer la mensualité. Pour accorder le prêt, les banques testent en plus l'admissibilité (« tenue des charges ») avec un taux d'intérêt calculatoire prudent (souvent autour de 5 %), bien supérieur au taux du marché, afin de s'assurer que vous pourrez payer même si les taux remontent. Les taux fixes effectivement proposés dépendent de votre profil, de la durée et du prêteur (banque, assurance ou caisse de pension).
Plus la durée d'amortissement est longue, plus la mensualité baisse, mais plus le coût total des intérêts grimpe. En Suisse, il n'existe pas de durée légale maximale : l'hypothèque de 1er rang (jusqu'à 66 % de la valeur du bien) n'a pas besoin d'être amortie, tandis que l'hypothèque de 2e rang (la part entre 66 % et 80 %) doit être amortie en 15 ans au plus, ou jusqu'à l'âge de la retraite. Choisissez le rythme d'amortissement le plus rapide que votre budget peut absorber confortablement pour minimiser le coût total.
En Suisse, les banques appliquent la règle du tiers : les charges théoriques du logement — intérêts calculés au taux calculatoire (env. 5 %), amortissement de la 2e hypothèque et frais d'entretien (~1 % de la valeur) — ne doivent pas dépasser un tiers (33 %) de votre revenu brut. Cette règle d'admissibilité protège l'emprunteur comme la banque. Vos autres crédits en cours (leasing, prêt personnel) sont également pris en compte et réduisent d'autant la capacité d'emprunt disponible.
Ne vous arrêtez pas à la première offre. Demandez des offres écrites à plusieurs prêteurs — banques, assurances et caisses de pension — ou passez par un courtier hypothécaire. Quelques dixièmes de point sur le taux représentent plusieurs milliers de francs sur la durée. Comparez le taux, mais aussi les conditions de résiliation et les éventuelles pénalités.
En Suisse, l'amortissement de la 2e hypothèque peut être direct (vous remboursez la banque) ou indirect via un compte de pilier 3a nanti. L'amortissement indirect conserve une dette plus élevée — donc une charge d'intérêts déductible — tout en constituant une épargne fiscalement privilégiée. Comparez les deux approches avec votre conseiller.
Un taux nominal attractif peut cacher des frais de dossier ou des conditions de sortie coûteuses. Comparez le coût total sur toute la durée, gardez à l'esprit la pénalité de remboursement anticipé d'une hypothèque fixe et, pour le variable, suivez l'évolution du taux SARON publié par la Banque nationale suisse.
Le choix du type de taux est l'une des décisions les plus importantes de tout le financement. En Suisse, l'hypothèque à taux fixe reste très répandue car elle garantit une mensualité stable sur toute la durée, mais l'hypothèque SARON (taux variable indexé sur le marché monétaire) séduit lorsque les taux baissent. Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients, qui dépendent de votre tolérance au risque, de la durée et de vos anticipations sur l'évolution des taux.
Avec l'amortissement à échéances constantes (mensualité fixe), les premières années sont composées en grande partie d'intérêts. Voici la répartition pour un prêt de 250 000 CHF à 3,3 % sur 25 ans (mensualité ~1 225 CHF/mois) :
Bon à savoir 2026 : à l'échéance de votre hypothèque fixe, vous pouvez changer de prêteur pour profiter d'un meilleur taux, ou renégocier avec votre banque actuelle. Attention : résilier une hypothèque fixe avant terme expose à une pénalité de remboursement anticipé qui peut être élevée (elle compense le manque à gagner du prêteur). Comparez toujours ce coût de sortie au gain attendu sur le nouveau taux.
Conseil : avant de signer, exigez des offres écrites détaillées de plusieurs prêteurs et lisez attentivement le contrat de prêt et l'acte authentique. Les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, registre foncier) varient fortement selon le canton. Le taux hypothécaire de référence officiel, qui sert notamment d'indicateur pour les loyers, est publié par l'Office fédéral du logement (OFL).
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