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Finde heraus, wie viel Immobilie du dir bei deinem Nettoeinkommen und deinem Eigenkapital leisten kannst.
Gut: Dein Eigenkapital (40.000 €) deckt Anzahlung und Kaufnebenkosten (ca. 10 % zusätzlich).
Die vier Größen, die bestimmen, wie viel Baufinanzierung du aufnehmen kannst
Dein monatliches Nettoeinkommen (allein oder das gemeinsame Haushaltseinkommen) ist der Ausgangspunkt. Die Bank wendet darauf die maximale Schuldendienstquote an, um die höchste Monatsrate zu ermitteln, die sie dir bewilligen kann. Kaufst du mit Partnerin oder Partner, werden beide Einkommen addiert.
Autokredite, Ratenkredite, Konsumfinanzierungen oder andere feste Monatsraten zählt die Bank zusammen mit der künftigen Rate zur gesamten Schuldendienstquote. Je höher deine bestehenden Verbindlichkeiten, desto geringer fällt das Darlehen aus, das dir die Bank gewähren kann.
Zur Berechnung deines maximalen Rahmens verwendest du den Sollzins, der dir angeboten wurde. Sinnvoll ist außerdem ein Stresstest mit einem höheren Zinssatz (z. B. Sollzins + 2 bis 3 Prozentpunkte), denn nach Ende der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden.
Je länger die Laufzeit, desto mehr Kapital kannst du mit derselben Monatsrate aufnehmen – aber desto höher sind auch die gesamten Zinskosten. Übliche Laufzeiten reichen bis 30–35 Jahre, begrenzt auch durch dein Alter: Die meisten Banken erwarten, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt weitgehend getilgt ist.
Fachleute empfehlen, dass die Rate der Baufinanzierung 30 % des Nettoeinkommens nicht übersteigt, auch wenn Banken bis zu 35 % zulassen. Der Puffer schützt dich vor Zinssteigerungen, unerwarteten Ausgaben oder einem vorübergehenden Einkommensverlust.
Simuliere deine Rate mit Sollzins + 2 bis 3 Prozentpunkten (Stresstest), um zu prüfen, ob du sie im ungünstigsten Fall – etwa bei der Anschlussfinanzierung – noch stemmen könntest. Beantrage nie den maximal möglichen Kredit ohne diese Belastungsprobe.
Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten (rund 10–15 %) plus idealerweise 20 % des Kaufpreises angespart haben, bevor du zur Bank gehst. Ohne diese Eigenkapitalbasis wird eine Finanzierung selten oder nur zu schlechteren Konditionen bewilligt.
Die folgende Tabelle zeigt die maximale Darlehenssumme und den orientierenden erreichbaren Kaufpreis je nach monatlichem Nettoeinkommen, berechnet mit 25 Jahren Laufzeit und 3,5 % Sollzins. Die Werte sind Schätzungen auf Basis der in Deutschland üblichen Bankenkennzahlen.
Wichtiger Hinweis: Reize die von der Bank zugelassene Obergrenze nicht voll aus. Fachleute empfehlen, bei 30 % des Nettoeinkommens zu bleiben, um Puffer für Unvorhergesehenes, Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung oder einen vorübergehenden Jobverlust zu haben. Das maximal bewilligte Darlehen ist nicht das für dich optimale Darlehen.
Dein Kreditrahmen ist der maximale Kaufpreis, den du dir leisten kannst. Er wird von zwei zentralen Faktoren bestimmt: deinem monatlichen Einkommen (das die höchste tragbare Rate begrenzt) und deinem verfügbaren Eigenkapital (das Anzahlung und Kaufnebenkosten decken muss).
Dieser Rechner analysiert beide Faktoren und zeigt dir, was der tatsächlich begrenzende Faktor deines Rahmens ist: Kannst du dir nach Einkommen mehr Immobilie leisten, als dein Eigenkapital trägt, musst du mehr ansparen. Trägt dein Eigenkapital mehr, als deine Einkommenskennzahlen zulassen, ist das Einkommen der Engpass.
Maximale Rate = Nettoeinkommen × Schuldendienstquote (30–35 %)
Maximale Darlehenssumme = Rate × [((1+i)^n − 1) / (i × (1+i)^n)]
Kaufpreis max. (Einkommen) = Darlehenssumme / 0,80
Kaufpreis max. (Eigenkapital) = Eigenkapital / 0,30
Nach Einkommen (Quote 35 %, Sollzins 3,5 %, 25 Jahre):
Nach Eigenkapital (30 % erforderlich):
Tatsächlicher maximaler Kaufpreis: ca. 133.333 € (durch Eigenkapital begrenzt)
Für einen Immobilienkauf solltest du etwa 30–35 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Davon entfallen die Kaufnebenkosten (rund 10–15 %, je nach Bundesland und Maklereinsatz) und idealerweise rund 20 % als Anzahlung. So verteilt sich das benötigte Eigenkapital:
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten und unterscheidet sich deutlich je nach Bundesland. Sie kann einen spürbaren Unterschied beim benötigten Eigenkapital ausmachen:
Bayern, Sachsen
Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Hessen
Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
Jede zusätzlichen 10.000 € verschaffen dir Zugang zu rund 33.000 € teureren Immobilien. Priorisiere das Ansparen, bevor du auf die Suche gehst.
Löse Ratenkredite, Konsum- oder Autofinanzierungen ab, bevor du die Baufinanzierung beantragst. Sie verringern deine verfügbare Schuldendienstquote.
Zwei Darlehensnehmer addieren Einkommen und Eigenkapital. Das verdoppelt deinen Kreditrahmen gegenüber dem Alleinkauf nahezu.
Die KfW und einige Länderbanken bieten zinsgünstige Förderdarlehen und Zuschüsse, etwa für Familien oder energieeffizientes Bauen und Sanieren.
Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate und erhöht deinen Rahmen. Beachte aber, dass du dadurch insgesamt mehr Zinsen zahlst.
Nach dem Kauf brauchst du Geld für Umzug, mögliche Renovierungen und einen Notgroschen (3–6 Monatsausgaben). Verwende nicht 100 % deines Eigenkapitals für Anzahlung und Kaufnebenkosten.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine orientierende Schätzung. Die endgültigen Konditionen deiner Baufinanzierung (Sollzins, Laufzeit, Tilgung, Zinsbindung) hängen von der jeweiligen Bank und deinem Risikoprofil ab.
Weitere Werkzeuge, um deinen Immobilienkauf zu planen
Wir beantworten die häufigsten Fragen dazu, wie viel Baufinanzierung du aufnehmen kannst