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Berechne mit der Annuitätenformel die monatliche Rate, die Gesamtzinsen und den Tilgungsverlauf deiner Baufinanzierung – für Festzins, variablen Zins und Mischzins.
Hinweis: Unverbindliche Schätzung. Die tatsächliche Rate hängt von den Konditionen der Bank, dem Beleihungsauslauf und vereinbarten Produkten ab.
Verstehe jede Zinsart und die wichtigsten Faktoren, die deine monatliche Rate bestimmen
Der Sollzins ist für die gesamte Sollzinsbindung (in Deutschland meist 10, 15 oder 20 Jahre) festgeschrieben und die monatliche Rate bleibt konstant. Das schafft Planungssicherheit, unabhängig von Schwankungen des Euribor. Typischer Sollzins 2026: 3,3 % - 4,0 %.
Der Zins wird regelmäßig (meist alle 3 oder 6 Monate) an den Euribor plus einen Aufschlag angepasst. In Deutschland eher selten, da die meisten Käufer Planungssicherheit bevorzugen. Mit einem Euribor um 2,80 % im Mai 2026 kann das variable Darlehen kurzfristig günstig sein, birgt aber Zinsrisiko.
Die ersten Jahre laufen zu einem festen Sollzins (z. B. 5 oder 10 Jahre), danach wird das Darlehen variabel. So kombinierst du anfängliche Sicherheit mit der Chance auf sinkende Zinsen später. Eine Variante des klassischen Festzinses mit kürzerer Zinsbindung.
Der Euribor ist der Referenzzinssatz für variable Immobiliendarlehen im Euroraum. Nach dem historischen Höchststand von 4,16 % im Oktober 2023 ist er 2026 auf rund 2,0 - 2,3 % gefallen (Quelle: Deutsche Bundesbank / EZB). Seine Entwicklung wirkt sich direkt auf variable Raten aus.
In Deutschland trägt überwiegend der Käufer die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 - 6,5 % je nach Bundesland), Notar (~1,5 %), Grundbucheintrag (~0,5 %) und ggf. Maklerprovision (seit 2020 hälftig geteilt). Insgesamt rund 9 - 12 % des Kaufpreises, die in der Regel aus Eigenkapital zu finanzieren sind.
Viele Banken erlauben eine kostenfreie Sondertilgung von meist bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, wenn sie im Vertrag vereinbart ist. Das senkt die Restschuld und die Gesamtzinsen. Außerhalb dieser Vereinbarung kann während der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Der effektive Jahreszins enthält neben dem Sollzins auch Nebenkosten und gibt die tatsächlichen Jahreskosten an. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können sehr unterschiedliche Effektivzinsen haben. Vergleiche immer den Effektivzins.
Mit einem Euribor um 2,8 % sind Festzinsdarlehen (3,3 - 4,0 %) in Deutschland weiterhin die beliebteste Wahl, weil sie Planungssicherheit über 10 bis 20 Jahre bieten. Variabel lohnt sich nur, wenn du weitere Zinssenkungen erwartest und das Risiko tragen kannst.
Bei einer anfänglichen Tilgung von nur 1 % läuft die Finanzierung sehr lange und die Gesamtzinsen steigen stark. Eine Tilgung von mindestens 2 - 3 % verkürzt die Laufzeit deutlich. Die Verbraucherzentrale und die Deutsche Bundesbank bieten neutrale Informationen zur Baufinanzierung.
Die monatliche Rate einer Baufinanzierung wird über das Annuitätendarlehen berechnet, in Deutschland die mit Abstand häufigste Darlehensform. Die Rate (Annuität) bleibt während der Zinsbindung konstant, doch ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Am Anfang zahlst du mehr Zinsen und tilgst wenig, später wird der Tilgungsanteil immer größer. Den juristischen Begriff erklärt Wikipedia: Annuitätendarlehen.
Dieser Hypothekenrechner nutzt die finanzmathematische Standardformel, um die Monatsrate aus Darlehensbetrag, Laufzeit und Sollzins zu ermitteln. Zusätzlich zeigt er dir die gesamten Zinsen, die du zahlst, und die Gesamtkosten der Finanzierung über die gewählte Laufzeit (Volltilger-Modell).
Rate = Darlehen × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n − 1)
Dabei gilt: i = Monatszins (Sollzins/12), n = Anzahl der Raten (Jahre × 12)
Darlehensbetrag
150.000 €
Laufzeit
25 Jahre (300 Raten)
Sollzins
3,50 % p. a.
Monatliche Rate
750,94 €
Zinsen gesamt: 75.281 € | Gesamtrückzahlung: 225.281 €
Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist der Referenzindex für die meisten variablen Immobiliendarlehen im Euroraum. Nach dem historischen Höchststand von 4,16 % im Oktober 2023 zeigt er einen Abwärtstrend, von dem Kreditnehmer mit variablem Zins profitieren.
Banken prüfen vor der Kreditzusage mehrere Faktoren. Wenn du diese Voraussetzungen kennst, kannst du deinen Antrag besser vorbereiten und deine Chancen auf eine Zusage erhöhen. Die BaFin und die Deutsche Bundesbank bieten offizielle Informationen zu Konditionen und Verbraucherrechten.
Anders als das Darlehen selbst trägt in Deutschland überwiegend der Käufer die Kaufnebenkosten. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital aufgebracht werden und summieren sich je nach Bundesland auf etwa 9 - 12 % des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Plane sie immer als erste und größte Position der Nebenkosten ein, denn sie kann nicht mitfinanziert werden.
Die Wahl der richtigen Zinsart ist eine der wichtigsten Finanzentscheidungen. Jede Variante hat Vor- und Nachteile, je nach deinem Profil und der Marktlage.
Wenn du dein Darlehen schneller zurückzahlen willst, ist in Deutschland Folgendes zu beachten. Diese Regeln bestimmen, wie flexibel du tilgen kannst:
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, doch die Aufteilung zwischen Tilgung und Zinsen verschiebt sich jeden Monat. Am Anfang zahlst du viel Zinsen und wenig Tilgung; am Ende ist es umgekehrt. Hier siehst du es deutlich bei einem Darlehen über 150.000 € zu 3,5 % über 25 Jahre:
In den ersten 5 Jahren zahlst du rund 45.056 € an Raten, davon etwa 24.537 € Zinsen und nur 20.519 €, die die Restschuld verringern.
Hinweis: Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Schuldzinsen steuerlich nicht absetzbar. Nur bei einer vermieteten Immobilie kannst du die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Tipp: Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht offizielle Zinsstatistiken zu Wohnungsbaukrediten, und die Verbraucherzentrale informiert neutral über deine Rechte als Kreditnehmer.
Tipp: Wenn du Erspartes hast, ist eine Sondertilgung oft rentabler, als das Geld auf einem Konto liegen zu lassen, vor allem wenn der Sollzins deines Darlehens über der Verzinsung deiner Anlage liegt. Eine höhere anfängliche Tilgung spart über die Laufzeit am meisten Zinsen.
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