€
Schnelle Simulation deiner Baufinanzierung: gib Darlehensbetrag, Laufzeit und Sollzins ein und erhalte deine monatliche Rate sofort.
Die vier zentralen Faktoren, die bestimmen, wie viel du jeden Monat zahlst
Der Betrag, den du bei der Bank aufnimmst, ist nicht der Kaufpreis der Immobilie. Banken finanzieren in der Regel bis zu 80–100 % des Beleihungswerts; je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser der Zinssatz. Faustregel: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) solltest du aus eigener Tasche bezahlen, denn sie steigern den Immobilienwert nicht.
Der gebundene Sollzins ist der reine Zinssatz, den die Bank auf die Restschuld berechnet – er bestimmt deine monatliche Rate. Davon zu unterscheiden ist der effektive Jahreszins (Effektivzins), der zusätzliche Kosten enthält und für den Vergleich von Angeboten maßgeblich ist. Für eine zehnjährige Zinsbindung liegen die Bauzinsen 2026 je nach Bonität und Beleihung etwa zwischen 3,3 % und 4,0 %.
Je länger die Laufzeit, desto niedriger die monatliche Rate, aber desto höher die gesamten Zinskosten. In Deutschland wird der Sollzins meist für eine Zinsbindung von 5, 10, 15 oder 20 Jahren festgeschrieben; läuft sie aus, brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld. Ein höherer anfänglicher Tilgungssatz (z. B. 2–3 %) verkürzt die Gesamtlaufzeit deutlich.
Banken erwarten, dass die monatliche Rate höchstens 35–40 % deines verfügbaren Nettoeinkommens ausmacht. Diese Belastungsquote schützt Bank und Kreditnehmer gleichermaßen. Laufende Verpflichtungen (Auto, Ratenkredite, Unterhalt) werden im Rahmen der Haushaltsrechnung mit angerechnet und verringern den möglichen Darlehensbetrag.
Bleib nicht beim ersten Angebot. Ein Vergleich von vier bis fünf Anbietern (auch über einen Vermittler) kann 0,2–0,4 % beim Sollzins ausmachen – über die Laufzeit schnell mehrere zehntausend Euro. Lass dir immer den effektiven Jahreszins ausweisen.
Vereinbare im Vertrag das Recht auf jährliche Sondertilgungen (oft bis 5 % der Darlehenssumme kostenfrei). Schon 5.000–10.000 € pro Jahr verkürzen die Laufzeit um Jahre und sparen erhebliche Zinsen, da die Restschuld schneller sinkt.
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir die Konditionen schon Jahre im Voraus sichern.
Die Wahl der Darlehensart ist eine der wichtigsten Entscheidungen der gesamten Finanzierung. Jede Variante hat Vor- und Nachteile, die von deinem Sicherheitsbedürfnis, der Laufzeit und deinen Erwartungen an die künftige Zinsentwicklung abhängen.
Beim Annuitätendarlehen (konstante Rate) bestehen die Raten in den ersten Jahren fast nur aus Zinsen. Hier die Aufschlüsselung für ein Darlehen von 300.000 € zu 3,6 % über 30 Jahre (Rate ~1.364 €/Monat):
Hinweis 2026: Endet die Zinsbindung, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist, brauchst du für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren hast du außerdem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) und kannst – auch bei längerer Zinsbindung – mit sechsmonatiger Frist kostenfrei umschulden. Vergleiche dann unbedingt mehrere Angebote.
Tipp: Verlange vor der Unterschrift immer das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) und ein verbindliches Angebot. Die Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland rund 9–12 % des Kaufpreises aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (~1,5–2 %) sowie ggf. Maklerprovision (~3,57 % inkl. USt.). Offizielle Zinsstatistiken findest du bei der Deutschen Bundesbank.
Wir beantworten die häufigsten Fragen rund um Hypotheken und Immobilienkredite
Weitere Werkzeuge zum Berechnen und Vergleichen deiner Baufinanzierung