CHF
Was du heute noch zurückzahlen musst. Du findest es im E-Banking oder auf deinem letzten Kontoauszug.
Finde heraus, wie viel Zinsen du mit einer Sondertilgung (ausserordentlichen Amortisation) sparst und welche Option sich für dich lohnt: Rate senken oder Laufzeit verkürzen.
Was du heute noch zurückzahlen musst. Du findest es im E-Banking oder auf deinem letzten Kontoauszug.
Gib den vereinbarten Hypothekarzins deiner amortisierten Hypothek an. Bei einer SARON-Hypothek den aktuell gültigen Satz.
Liegt deine Sondertilgung im Rahmen der vertraglich erlaubten ausserordentlichen Amortisation, fällt in der Regel 0 % an. Löst du dagegen eine laufende Festhypothek vorzeitig ganz oder teilweise ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Laufzeit verkürzen spart 4'324 CHF mehr Zinsen als Rate senken. Die Laufzeit zu verkürzen spart immer mehr Zinsen; die Rate zu senken verschafft dir monatlich mehr Spielraum. Ist dein Hypothekarzins niedrig, kann es sich lohnen, das Geld stattdessen anzulegen: rechne es im Zinseszins-Rechner durch.
Verstehe jeden Wert, den du für die Simulation deiner Sondertilgung brauchst
Der heute noch offene Hypothekarbetrag, ohne zukünftige Zinsen. Du findest ihn im E-Banking, auf dem letzten Kontoauszug oder im Amortisationsplan, den dir die Bank ausstellt.
Der Zinssatz, den du aktuell zahlst. Bei einer Festhypothek ist es der für die Laufzeit vereinbarte Hypothekarzins; bei einer SARON-Hypothek der gerade gültige Satz. Nicht zu verwechseln mit dem effektiven Jahreszins inklusive Gebühren.
Das Geld, das du zusätzlich an die Bank zahlst, um Schulden abzubauen. Tipp: leere nicht deine Rücklagen; behalte immer einen Notgroschen von 3–6 Monatsausgaben, bevor du sondertilgst.
Was die Bank für eine vorzeitige Rückzahlung verlangen darf. Im Rahmen der vertraglich erlaubten ausserordentlichen Amortisation fällt in der Regel nichts an. Löst du eine laufende Festhypothek vor Ablauf ganz oder teilweise ab, kann gemäss Hypothekarvertrag und Obligationenrecht (OR) eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, die den Zinsschaden der Bank ausgleicht. SARON- und variable Hypotheken sind dagegen mit Kündigungsfrist (oft 3 Monate) auflösbar.
Wir beantworten die häufigsten Fragen rund um die Sondertilgung deiner Hypothek
Eine Sondertilgung bedeutet, einen Teil der Restschuld früher als geplant an die Bank zurückzuzahlen. Wenn deine Hypothek wie ein Annuitätendarlehen amortisiert wird (in der Schweiz typisch für die 2. Hypothek oder eine direkt amortisierte Finanzierung), hört jeder heute getilgte Franken auf, in allen verbleibenden Jahren Zinsen zu erzeugen: deshalb spart eine frühe Sondertilgung deutlich mehr als eine späte.
Bei einer Sondertilgung wählst du zwischen zwei Optionen: die Rate senken (du zahlst monatlich weniger, gleiche Laufzeit) oder die Laufzeit verkürzen (gleiche Rate, früher schuldenfrei). Dieser Rechner zeigt dir beide Szenarien gleichzeitig, damit du die tatsächliche Zinsersparnis jeder Variante vergleichen kannst – abzüglich einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
Ob eine Sondertilgung etwas kostet, hängt von deinem Vertrag, der Hypothekenart und dem Zeitpunkt ab. Viele Hypotheken erlauben eine ausserordentliche Amortisation in einem bestimmten Rahmen, während die vorzeitige Auflösung einer laufenden Festhypothek in der Regel kostet. Das sind die wichtigsten Fälle:
In der Schweiz sind die Hypothekarzinsen (Schuldzinsen) grundsätzlich von den steuerbaren Einkünften abziehbar – sowohl beim selbstbewohnten als auch beim vermieteten Eigentum. Gleichzeitig wird beim selbstbewohnten Eigentum der Eigenmietwert als fiktives Einkommen besteuert. Eine Sondertilgung senkt deine abziehbaren Schuldzinsen und kann dadurch die Steuerlast erhöhen, sodass ein Teil der eingesparten Zinsen durch eine höhere Steuer ausgeglichen wird. Genau deshalb halten viele Eigentümer in der Schweiz bewusst eine hohe Hypothek (häufig bis 65 % Belehnung) und amortisieren indirekt über die Säule 3a, was zusätzliche Steuervorteile bringen kann. Die Amortisation selbst ist nie abziehbar – abziehbar sind nur die Zinsen. Beziehe diesen Effekt in deine Rechnung ein.
Weil Schuldzinsen abziehbar sind und der Eigenmietwert besteuert wird, ist die optimale Amortisation in der Schweiz auch eine Steuerfrage. Prüfe, ob eine indirekte Amortisation über die Säule 3a für dich günstiger ist als eine direkte Sondertilgung. Und denk daran: tilgst du direkt, gilt – je früher in der Laufzeit, desto grösser die Zinsersparnis, weil die Rate am Anfang überwiegend aus Zinsen besteht.
Eine Sondertilgung entspricht einer garantierten Rendite in Höhe deines Hypothekarzinses: bei 3 % Hypothekarzins sparen dir 10'000 CHF Sondertilgung risikolos Zinsen zu 3 %. Die Alternative ist, das Geld anzulegen: ist dein Hypothekarzins niedrig und erwartest du langfristig eine höhere Rendite, kann der Zinseszins mehr Vermögen aufbauen als die Zinsersparnis der Tilgung. Allerdings: die Anlage hat ein Risiko, die Tilgung nicht. Eine häufige Mischstrategie ist, beides zu kombinieren: einen Teil tilgen (Sicherheit) und einen Teil anlegen (Rendite).
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Schätzung auf Basis eines Annuitätendarlehens mit konstantem Hypothekarzins. Das genaue Ergebnis hängt von den Bedingungen deines Vertrags, von künftigen Zinsanpassungen bei einer SARON-Hypothek und von der konkret berechneten Vorfälligkeitsentschädigung deiner Bank ab. Neutrale Informationen bieten die FINMA und die Schweizerische Nationalbank (SNB); für steuerliche Fragen die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) und deine kantonale Steuerverwaltung. Sprich vor einer Entscheidung mit deiner Bank.
Weitere nützliche Werkzeuge für deine Hypothek und deine Ersparnisse