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Berechne mit der Annuitätenformel die monatliche Rate, die Gesamtzinsen und den Amortisationsverlauf deiner Immobilienfinanzierung – für Festhypothek, SARON und Kombi.
Hinweis: Unverbindliche Schätzung. Die tatsächliche Rate hängt von den Konditionen der Bank, der Belehnung und vereinbarten Produkten ab. In der Schweiz wird die Hypothek häufig nicht vollständig amortisiert.
Verstehe jede Hypothekenart und die wichtigsten Faktoren, die deine monatliche Rate bestimmen
Der Hypothekarzins ist für die gesamte vereinbarte Laufzeit (in der Schweiz meist 2 bis 15 Jahre) festgeschrieben und die monatliche Rate bleibt konstant. Das schafft Planungssicherheit, unabhängig von Schwankungen des SARON. Typischer Festhypothekarzins (illustrativ) 2026: ca. 3.0 % – 4.0 %.
Der Zins wird regelmäßig (meist alle 1 bis 3 Monate) an den SARON plus eine Marge der Bank angepasst. In der Schweiz weit verbreitet, weil der SARON in Phasen tiefer Leitzinsen günstig ist – allerdings trägst du das Zinsrisiko, wenn die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins anhebt.
Ein Teil der Hypothek läuft als Festhypothek (Planungssicherheit), der andere als SARON-Hypothek (Flexibilität und Chance auf sinkende Zinsen). So kombinierst du Sicherheit für einen Teil deiner Schuld mit der Möglichkeit, bei tiefen Zinsen zu profitieren. Beliebt, wenn man das Zinsrisiko nicht vollständig tragen will.
Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist der Referenzzinssatz für variable Immobiliendarlehen in der Schweiz. Er wird von der SIX auf Basis des besicherten Geldmarkts berechnet und folgt eng dem Leitzins der SNB. Nach dem Höchststand des Zyklus von rund 1.70 % im Jahr 2023 ist er 2026 wieder nahe 0 % gefallen (Quelle: Schweizerische Nationalbank / SNB). Seine Entwicklung wirkt sich direkt auf variable Raten aus.
In der Schweiz trägt überwiegend der Käufer die Kaufnebenkosten: Handänderungssteuer (je nach Kanton 0 – 3.3 %, einige Kantone erheben sie gar nicht), Notariat und Grundbuch (~0.2 – 1 %), Errichtung des Schuldbriefs sowie ggf. Maklerprovision. Insgesamt rund 3 – 5 % des Kaufpreises, die in der Regel aus Eigenkapital zu finanzieren sind.
In der Schweiz muss meist nur die 2. Hypothek (der Anteil über 65 % Belehnung) zwingend amortisiert werden – in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Bei der direkten Amortisation senkst du die Schuld laufend; bei der indirekten Amortisation zahlst du in die Säule 3a, was steuerlich vorteilhaft sein kann. Das senkt die Restschuld und die Gesamtzinsen.
Bleib nicht beim ersten Angebot. Ein Vergleich von vier bis fünf Anbietern (Banken, Versicherungen, Pensionskassen oder über einen Vermittler) kann 0.2 – 0.4 % beim Zinssatz ausmachen – über die Laufzeit schnell mehrere zehntausend Franken. Achte nicht nur auf den Zinssatz, sondern auf die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Lass dir immer eine verbindliche Offerte ausstellen.
Bei tiefem SARON sind SARON-Hypotheken kurzfristig oft günstiger, während Festhypotheken Planungssicherheit über mehrere Jahre bieten. Festzins lohnt sich, wenn du steigende Zinsen erwartest oder das Risiko nicht tragen kannst; eine SARON- oder Kombi-Hypothek, wenn du flexibel bleiben und von tiefen Zinsen profitieren willst.
Eine höhere Amortisation verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinsen deutlich, erhöht aber die Monatsbelastung. Achte auf die Tragbarkeit und plane einen Puffer für die Anschlusslösung ein. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) und die FINMA bieten neutrale Informationen rund um Hypotheken und Zinsen.
Die monatliche Rate einer Immobilienfinanzierung wird über das Annuitätendarlehen berechnet, bei dem die Rate (Annuität) während der Laufzeit konstant bleibt, doch ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Am Anfang zahlst du mehr Zinsen und amortisierst wenig, später wird der Amortisationsanteil immer größer. Den juristischen Begriff erklärt Wikipedia: Annuitätendarlehen.
Dieser Hypothekenrechner nutzt die finanzmathematische Standardformel, um die Monatsrate aus Hypothekarbetrag, Laufzeit und Zinssatz zu ermitteln. Zusätzlich zeigt er dir die gesamten Zinsen, die du zahlst, und die Gesamtkosten der Finanzierung über die gewählte Laufzeit (vollständige Amortisation).
Rate = Hypothek × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n − 1)
Dabei gilt: i = Monatszins (Hypothekarzins/12), n = Anzahl der Raten (Jahre × 12)
Hypothekarbetrag
150'000 CHF
Laufzeit
25 Jahre (300 Raten)
Zinssatz
3.50 % p. a.
Monatliche Rate
750.94 CHF
Zinsen gesamt: 75'281 CHF | Gesamtrückzahlung: 225'281 CHF
Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist der Referenzindex für die meisten variablen Immobiliendarlehen in der Schweiz und folgt eng dem Leitzins der SNB. Nach dem Höchststand des Zinszyklus von 1.75 % im Jahr 2023 hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins schrittweise gesenkt, wovon Kreditnehmer mit variablem Zins profitieren.
Banken prüfen vor der Kreditzusage mehrere Faktoren. Wenn du diese Voraussetzungen kennst, kannst du deinen Antrag besser vorbereiten und deine Chancen auf eine Zusage erhöhen. Die FINMA und die Schweizerische Nationalbank (SNB) bieten offizielle Informationen zu Konditionen und Verbraucherrechten.
Anders als die Hypothek selbst trägt in der Schweiz überwiegend der Käufer die Kaufnebenkosten. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital aufgebracht werden und summieren sich je nach Kanton auf etwa 3 - 5 % des Kaufpreises.
Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und reicht von 0 % (einige Kantone wie Zürich, Zug oder Schwyz erheben sie nicht oder kaum) bis rund 3.3 %. Plane sie immer als erste Position der Nebenkosten ein, denn sie kann nicht mitfinanziert werden und ist aus dem Eigenkapital zu bezahlen.
Die Wahl der richtigen Hypothekenart ist eine der wichtigsten Finanzentscheidungen. Jede Variante hat Vor- und Nachteile, je nach deinem Profil und der Marktlage.
Wenn du deine Hypothek schneller zurückzahlen oder auflösen willst, ist in der Schweiz Folgendes zu beachten. Diese Regeln bestimmen, wie flexibel du amortisieren kannst:
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, doch die Aufteilung zwischen Amortisation und Zinsen verschiebt sich jeden Monat. Am Anfang zahlst du viel Zinsen und amortisierst wenig; am Ende ist es umgekehrt. Hier siehst du es deutlich bei einer Hypothek über 150'000 CHF zu 3.5 % über 25 Jahre:
In den ersten 5 Jahren zahlst du rund 45'056 CHF an Raten, davon etwa 24'537 CHF Zinsen und nur 20'519 CHF, die die Restschuld verringern.
Hinweis: In der Schweiz sind die Schuldzinsen einer Hypothek grundsätzlich steuerlich abzugsfähig. Im Gegenzug wird bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert als Einkommen besteuert. Auch werterhaltende Unterhaltskosten lassen sich in der Regel abziehen – die genauen Regeln unterscheiden sich je nach Kanton.
Tipp: Die Schweizerische Nationalbank veröffentlicht offizielle Zinsstatistiken zu Hypotheken, und Konsumentenschutzorganisationen informieren neutral über deine Rechte als Kreditnehmer.
Tipp: Wenn du Erspartes hast, kann eine zusätzliche Amortisation rentabler sein, als das Geld auf einem Konto liegen zu lassen, vor allem wenn der Hypothekarzins über der Verzinsung deiner Anlage liegt. Bedenke aber den Steuereffekt: Eine tiefere Hypothek bedeutet auch weniger abzugsfähige Schuldzinsen.
Weitere Werkzeuge zur Planung deiner Finanzierung und deiner persönlichen Finanzen
Berechne deine neue Rate nach Ablauf der Laufzeit deiner Festhypothek.
Finde heraus, welche Finanzierung du dir nach der Tragbarkeit leisten kannst.
Berechne deine Einkommenssteuer und den effektiven Steuersatz.
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