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Berechne die Brutto-, Netto- und Cash-on-Cash-Rendite beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung – inklusive aller realen Kosten und der Hypothek.
Die Kaufnebenkosten hängen stark vom Kanton ab: Handänderungssteuer (je nach Kanton zwischen 0 und gut 3 %), Notariats- und Grundbuchgebühren sowie eine allfällige Maklerprovision. Trage hier den gesamten Prozentsatz deiner Nebenkosten ein.
Der Leerstand schätzt die Monate ohne Miete oder mit Zahlungsausfall. 5 % entsprechen rund 18 Tagen Leerstand pro Jahr. Rechne immer mit der Nettomiete, nicht der Bruttomiete inklusive Nebenkosten.
Unverbindliche Schätzung vor Steuern. Stellt keine Anlageberatung dar.
Die wichtigsten Begriffe, damit du dich vor dem Kauf zur Vermietung nicht selbst belügst
Die Bruttomietrendite teilt nur die Jahres-Nettomiete durch den Kaufpreis. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch), die laufenden Kosten des Vermieters und den Leerstand. Eine Wohnung mit 6 % brutto kann real bei 3 % netto landen. Vergleiche immer über die Nettomietrendite.
Liegenschaftssteuer, nicht überwälzbare Verwaltung, Gebäude- und Mietausfallversicherung, Einzahlungen in den Erneuerungsfonds, kleine Reparaturen, Erneuerung von Geräten und die Zeit der Mietersuche. Zusammen fressen sie oft 1 bis 2 Prozentpunkte Rendite. Braucht die Wohnung eine Erstsanierung, rechne sie zur Gesamtinvestition hinzu.
Das ist der Anteil des Jahres, in dem die Wohnung keine Einnahmen bringt: Mieterwechsel, Wochen der Suche, Renovierung zwischen Verträgen oder Mietausfall. Niemand kassiert jedes Jahr 12 volle Mieten. 5 % Leerstand (rund 2-3 Wochen pro Jahr) ist eine vernünftige Annahme; in Lagen mit wenig Nachfrage rechne mehr.
Sie misst die Rendite auf das Geld, das du wirklich selbst einbringst (Eigenkapital + Nebenkosten), nach Abzug der Kreditrate von den Einnahmen. Das ist die Schlüsselkennzahl des fremdfinanzierten Investors: sie zeigt, was dein Eigenkapital abwirft, nicht das der Bank. Sie kann höher oder niedriger sein als die Nettorendite – je nach Zinssatz.
Wir beantworten die häufigsten Fragen, bevor du zur Vermietung kaufst
Die Mietrendite korrekt zu berechnen verlangt mehr, als die Miete durch den Preis zu teilen. Dieser Rechner ermittelt drei sich ergänzende Kennzahlen: die Bruttomietrendite (die schnelle Zahl, mit der man Lagen vergleicht), die Nettomietrendite (die alle realen Kosten und den Leerstand abzieht) und den Cash-on-Cash (die entscheidende Kennzahl, wenn du mit Hypothek kaufst).
Bruttomietrendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) x 100
Beispiel: 10'800 / 200'000 x 100 = 5.40 %
Nettomietrendite = ((Effektive Einnahmen - Jahreskosten) / Gesamtinvestition) x 100
Beispiel: (10'260 - 1'800) / 220'000 x 100 = 3.85 % · Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Cash-on-Cash = ((Effektive Einnahmen - Kosten - Jahresrate Hypothek) / Eigenkapital) x 100
Beispiel: (10'260 - 1'800 - 6'828.68) / 100'000 x 100 = 1.63 % · Eigenkapital = Gesamtinvestition - Darlehensbetrag
Die effektiven Einnahmen sind die Jahresmiete abzüglich Leerstand (Nettomiete x 12 x (1 - Leerstand)). Die Jahreskosten summieren Liegenschaftssteuer, nicht überwälzbare Verwaltung, Versicherungen und Unterhalt. Die Gesamtinvestition umfasst die Kaufnebenkosten: Handänderungssteuer (je nach Kanton zwischen 0 und gut 3 %), Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision. Die Kreditrate wird nach dem Annuitätenprinzip berechnet.
Für dieselbe Wohnung von 200'000 CHF verändern kleine Abweichungen in den Annahmen das Ergebnis stark. Diese drei Szenarien zeigen die plausible Spanne (es sind Rechenbeispiele, keine Marktdaten):
Die Lehre: Zwischen dem vorsichtigen und dem optimistischen Szenario liegen bei derselben Wohnung fast zwei Prozentpunkte. Berechne vor dem Kauf alle drei Szenarien mit deinen eigenen Daten und entscheide nur dann, wenn sich auch das vorsichtige noch gegenüber liquideren, verwaltungsarmen Alternativen lohnt.
Wenn du dich fragst, ob sich der Kauf zur Vermietung lohnt, gibt dir die Bruttorendite keine Antwort: Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttorendite können sehr unterschiedliche Nettorenditen haben – je nach Liegenschaftssteuer, Nebenkosten oder Zustand des Gebäudes. Nutze die Nettomietrendite, um Objekte untereinander und mit anderen Anlagen zu vergleichen, und den Cash-on-Cash sowie den monatlichen Cashflow, um zu sehen, ob sich das Geschäft mit Hypothek trägt. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass du jeden Monat Geld aus eigener Tasche zuschießt und auf eine künftige Wertsteigerung hoffst: eine Wette, keine Rente.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Schätzung vor Steuern und stellt keine Anlageberatung dar. Die Besteuerung der Vermietung (abziehbare Unterhalts- und Schuldzinsen, Eigenmietwert) und die Marktentwicklung können das reale Ergebnis erheblich verändern. Die massgeblichen Regeln finden sich im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und im jeweiligen kantonalen Steuergesetz; verbindliche Auskunft gibt die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) bzw. dein kantonales Steueramt. Ziehe vor Investitionsentscheidungen einen Steuer- oder Finanzberater hinzu.
Weitere nützliche Werkzeuge, wenn du über den Kauf zur Vermietung nachdenkst