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Kreditrahmen-Rechner

Finde heraus, wie viel Immobilie du dir bei deinem Nettoeinkommen und deinem Eigenkapital leisten kannst.

Schuldendienstquote 35 % 80 % Belehnung

Deine finanzielle Situation

CHF
Verfügbares Eigenkapital
Konditionen der Finanzierung
Maximale Schuldendienstquote 35 %

Maximaler Kaufpreis

185'000 CHF
Mit deinem Eigenkapital und deiner aktuellen Tragfähigkeit
Maximale Monatsrate875 CHF
Maximale Darlehenssumme185'000 CHF
Erforderliche Anzahlung (20 %)37'000 CHF
Dein Eigenkapital40'000 CHF

Gut: Dein Eigenkapital (40'000 CHF) deckt Anzahlung und Kaufnebenkosten (ca. 10 % zusätzlich).

Leitfaden: die entscheidenden Faktoren für deinen Kreditrahmen

Die vier Größen, die bestimmen, wie viel Hypothek du aufnehmen kannst

Monatliches Nettoeinkommen

Basis der Berechnung

Dein monatliches Nettoeinkommen (allein oder das gemeinsame Haushaltseinkommen) ist der Ausgangspunkt. Die Bank wendet darauf die maximale Schuldendienstquote an, um die höchste Monatsrate zu ermitteln, die sie dir bewilligen kann. Kaufst du mit Partnerin oder Partner, werden beide Einkommen addiert.

Beispiel
Bei 3'000 CHF netto/Monat im Haushalt bewilligt die Bank eine Maximalrate von ca. 1'050 CHF (35 % von 3'000 CHF), was bei 25 Jahren Laufzeit und 3,5 % Sollzins ein Darlehen von rund 210'000 CHF ermöglicht.

Bestehende Verbindlichkeiten

Laufende Verpflichtungen

Autokredite, Ratenkredite, Konsumfinanzierungen oder andere feste Monatsraten zählt die Bank zusammen mit der künftigen Rate zur gesamten Schuldendienstquote. Je höher deine bestehenden Verbindlichkeiten, desto geringer fällt das Darlehen aus, das dir die Bank gewähren kann.

Beispiel
Bei 3'000 CHF netto und 300 CHF Autokreditrate sinkt deine maximale Monatsrate für die Hypothek auf 750 CHF (statt 1'050 CHF) und reduziert die mögliche Darlehenssumme um rund 60'000 CHF.

Sollzins

Zinsumfeld

Zur Berechnung deines maximalen Rahmens verwendest du den Sollzins, der dir angeboten wurde. Sinnvoll ist außerdem ein Stresstest mit einem höheren Zinssatz (z. B. Sollzins + 2 bis 3 Prozentpunkte), denn nach Ablauf der Zinsbindung kann die Verlängerung der Hypothek teurer werden.

Beispiel
Bei 3,5 % Sollzins (Referenz 2026) und einer Maximalrate von 875 CHF/Monat über 25 Jahre → maximale Darlehenssumme ca. 175'000 CHF. Im Stresstest mit 6 % finanziert dieselbe Rate nur noch rund 135'700 CHF.

Laufzeit

Jahre der Finanzierung

Je länger die Laufzeit, desto mehr Kapital kannst du mit derselben Monatsrate aufnehmen – aber desto höher sind auch die gesamten Zinskosten. Übliche Laufzeiten reichen bis 30–35 Jahre, begrenzt auch durch dein Alter: Die meisten Banken erwarten, dass das Darlehen bis zur Pensionierung weitgehend getilgt ist.

Beispiel
Bei einer Maximalrate von 800 CHF und 3,5 % Sollzins: über 20 Jahre → Darlehen ca. 138'000 CHF. Über 30 Jahre → Darlehen ca. 178'000 CHF. 10 Jahre mehr Laufzeit erlauben rund 40'000 CHF mehr Darlehen (aber deutlich höhere Gesamtzinsen).

30 % ist die gesunde Grenze

Fachleute empfehlen, dass die Rate der Hypothek 30 % des Nettoeinkommens nicht übersteigt, auch wenn Banken bis zu 35 % zulassen. Der Puffer schützt dich vor Zinssteigerungen, unerwarteten Ausgaben oder einem vorübergehenden Einkommensverlust.

Rechne mit einem höheren Zins

Simuliere deine Rate mit Sollzins + 2 bis 3 Prozentpunkten (Stresstest), um zu prüfen, ob du sie im ungünstigsten Fall – etwa bei der Verlängerung der Hypothek – noch stemmen könntest. Beantrage nie den maximal möglichen Kredit ohne diese Belastungsprobe.

20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten

Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten (rund 5–10 %) plus mindestens 20 % des Kaufpreises angespart haben, bevor du zur Bank gehst. Ohne diese Eigenkapitalbasis wird eine Finanzierung selten oder nur zu schlechteren Konditionen bewilligt.

Kreditrahmen nach Nettoeinkommen (2026)

Die folgende Tabelle zeigt die maximale Darlehenssumme und den orientierenden erreichbaren Kaufpreis je nach monatlichem Nettoeinkommen, berechnet mit 25 Jahren Laufzeit und 3,5 % Sollzins. Die Werte sind Schätzungen auf Basis der in der Schweiz üblichen Bankenkennzahlen.

Nettoeinkommen/Monat Darlehen max. (30 %) Darlehen max. (35 %) Kaufpreis (Schätzung)
1'500 CHF 89'900 CHF 104'900 CHF 131'100 CHF
2'000 CHF 119'850 CHF 139'830 CHF 174'780 CHF
2'500 CHF 149'810 CHF 174'780 CHF 218'480 CHF
3'000 CHF 179'780 CHF 209'740 CHF 262'170 CHF
4'000 CHF 239'700 CHF 279'650 CHF 349'560 CHF
5'000 CHF 299'630 CHF 349'560 CHF 436'960 CHF

Wichtiger Hinweis: Reize die von der Bank zugelassene Obergrenze nicht voll aus. Fachleute empfehlen, bei 30 % des Nettoeinkommens zu bleiben, um Puffer für Unvorhergesehenes, Zinssteigerungen bei der Verlängerung der Hypothek oder einen vorübergehenden Jobverlust zu haben. Das maximal bewilligte Darlehen ist nicht das für dich optimale Darlehen.

So berechnest du deinen Kreditrahmen

Dein Kreditrahmen ist der maximale Kaufpreis, den du dir leisten kannst. Er wird von zwei zentralen Faktoren bestimmt: deinem monatlichen Einkommen (das die höchste tragbare Rate begrenzt) und deinem verfügbaren Eigenkapital (das Anzahlung und Kaufnebenkosten decken muss).

Dieser Rechner analysiert beide Faktoren und zeigt dir, was der tatsächlich begrenzende Faktor deines Rahmens ist: Kannst du dir nach Einkommen mehr Immobilie leisten, als dein Eigenkapital trägt, musst du mehr ansparen. Trägt dein Eigenkapital mehr, als deine Einkommenskennzahlen zulassen, ist das Einkommen der Engpass.

Formel für den Kreditrahmen

Maximale Rate = Nettoeinkommen × Schuldendienstquote (30–35 %)

Maximale Darlehenssumme = Rate × [((1+i)^n − 1) / (i × (1+i)^n)]

Kaufpreis max. (Einkommen) = Darlehenssumme / 0,80

Kaufpreis max. (Eigenkapital) = Eigenkapital / 0,30

Praxisbeispiel: Einkommen 2'500 CHF, Eigenkapital 40'000 CHF

Nach Einkommen (Quote 35 %, Sollzins 3,5 %, 25 Jahre):

  • Maximale Rate: 875 CHF/Monat
  • Maximale Darlehenssumme: ca. 175'000 CHF
  • Maximaler Kaufpreis: ca. 218'750 CHF

Nach Eigenkapital (30 % erforderlich):

  • Verfügbares Eigenkapital: 40'000 CHF
  • Maximaler Kaufpreis: ca. 133'333 CHF
  • Engpass: EIGENKAPITAL

Tatsächlicher maximaler Kaufpreis: ca. 133'333 CHF (durch Eigenkapital begrenzt)

Aufschlüsselung des benötigten Eigenkapitals

Für einen Immobilienkauf solltest du etwa 25–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Davon entfallen die Kaufnebenkosten (rund 5–10 %, je nach Kanton und Maklereinsatz) und mindestens rund 20 % als Anzahlung. So verteilt sich das benötigte Eigenkapital:

Position Prozentsatz Beispiel 300'000 CHF
Anzahlung (nicht finanziert) 20 % 60'000 CHF
Handänderungssteuer (je nach Kanton) 0–3,3 % 0–9'900 CHF
Notariat 0,1–1,0 % 300–3'000 CHF
Grundbucheintrag 0,15–0,5 % ca. 450–1'500 CHF
Maklerprovision (falls anfallend) 0–3 % 0–9'000 CHF
SUMME (ungefähr) 25–30 % 75'000–90'000 CHF

Handänderungssteuer nach Kanton

Die Handänderungssteuer ist einer der größten Posten der Kaufnebenkosten und unterscheidet sich deutlich je nach Kanton. Einige Kantone erheben gar keine, andere bis zu 3,3 % – das kann einen spürbaren Unterschied beim benötigten Eigenkapital ausmachen:

Keine / sehr niedrig (0 %)

Zürich, Zug, Schwyz, Aargau

Niedrig–mittel (ca. 1–1,5 %)

Bern, Luzern, St. Gallen, Graubünden

Hoch (bis 3,3 %)

Genf, Waadt, Neuenburg, Freiburg

Tipps, um deinen Kreditrahmen zu erhöhen

1

Erhöhe dein Eigenkapital

Jede zusätzlichen 10'000 CHF verschaffen dir Zugang zu rund 33'000 CHF teureren Immobilien. Priorisiere das Ansparen, bevor du auf die Suche gehst.

2

Bestehende Kredite tilgen

Löse Ratenkredite, Konsum- oder Autofinanzierungen ab, bevor du die Hypothek beantragst. Sie verringern deine verfügbare Schuldendienstquote.

3

Mit Partner oder Mitdarlehensnehmer kaufen

Zwei Darlehensnehmer addieren Einkommen und Eigenkapital. Das verdoppelt deinen Kreditrahmen gegenüber dem Alleinkauf nahezu.

4

Säule 3a und Pensionskasse nutzen

Guthaben aus der Säule 3a oder der Pensionskasse darfst du für selbst genutztes Wohneigentum als Eigenkapital einsetzen. Zudem bieten einige Kantone und die Kantonalbanken zinsgünstige Förderdarlehen oder Bürgschaften, etwa für Familien oder energieeffizientes Sanieren.

5

Laufzeit verlängern

Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate und erhöht deinen Rahmen. Beachte aber, dass du dadurch insgesamt mehr Zinsen zahlst.

Wichtig: Gib nicht dein gesamtes Eigenkapital aus

Nach dem Kauf brauchst du Geld für Umzug, mögliche Renovierungen und einen Notgroschen (3–6 Monatsausgaben). Verwende nicht 100 % deines Eigenkapitals für Anzahlung und Kaufnebenkosten.

Hinweis: Dieser Rechner liefert eine orientierende Schätzung. Die endgültigen Konditionen deiner Hypothek (Sollzins, Laufzeit, Amortisation, Zinsbindung) hängen von der jeweiligen Bank und deinem Risikoprofil ab.

Verwandte Rechner

Weitere Werkzeuge, um deinen Immobilienkauf zu planen

Hypothekenrechner

Berechne die monatliche Rate einer konkreten Hypothek.

Zinsanpassung

Simuliere deine neue Rate bei der Verlängerung der Hypothek.

Nettogehalt-Rechner

Berechne dein monatliches Nettoeinkommen.

Einkommensteuer-Rechner

Berechne deine Steuerlast und deinen effektiven Steuersatz.

Häufige Fragen zum Kreditrahmen

Wir beantworten die häufigsten Fragen dazu, wie viel Hypothek du aufnehmen kannst

Als Faustregel sollte die monatliche Rate deiner Hypothek 30–35 % deines Nettoeinkommens nicht übersteigen. Verdienst du etwa 2'500 CHF netto im Monat, liegt die empfohlene Maximalrate zwischen 750 und 875 CHF. Hast du weitere Kredite oder Verbindlichkeiten, werden diese bei der Quote mitgerechnet und verringern den möglichen Rahmen.
Du solltest etwa 25–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen: mindestens 20 % als Anzahlung (Banken finanzieren meist höchstens 80 % des Belehnungswerts) und 5–10 % für Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und ggf. Maklerprovision. Für eine Immobilie von 300'000 CHF wären das etwa 75'000–90'000 CHF.
Ja, und zwar erheblich. Die Bank rechnet alle laufenden Verbindlichkeiten (Ratenkredite, Auto, Kreditkarten usw.) zur Schuldendienstquote hinzu. Zahlst du bereits 300 CHF/Monat für andere Kredite und verdienst 2'500 CHF netto, sinkt die für die Hypothek verfügbare Rate von 875 CHF auf nur noch 575 CHF – das begrenzt die mögliche Darlehenssumme stark.
Der Arbeitsvertrag ist ein zentraler Faktor. Mit einem unbefristeten Vertrag nach der Probezeit sind die Bewilligungschancen am höchsten. Bei befristeten Verträgen verlangen Banken oft mehr Nachweise oder stellen strengere Bedingungen. Selbstständige müssen in der Regel 2–3 Jahre stabile Einkünfte über Steuererklärungen belegen. In allen Fällen müssen die Einkünfte stabil und nachweisbar sein.
Ja. Du kannst die Finanzierung mit einem Mitdarlehensnehmer oder Bürgen beantragen. Gehst du mit deinem Partner als Mitdarlehensnehmer, werden beide Einkommen addiert, was deinen Kreditrahmen nahezu verdoppeln kann. Ein Bürge bringt sein Vermögen als zusätzliche Sicherheit ein. Beachte: Ein Bürge haftet voll für die Schuld, wenn der Hauptschuldner nicht zahlt – eine Entscheidung mit erheblichen finanziellen und persönlichen Folgen.
Eine gesetzliche Altersgrenze gibt es nicht, aber die meisten Banken erwarten, dass das Darlehen bis zur Pensionierung weitgehend getilgt ist. Mit 50 Jahren ist die übliche Laufzeit daher oft auf 25–30 Jahre begrenzt. Je höher das Alter, desto kürzer die Laufzeit, was die Monatsrate erhöht. Manche Banken bieten besondere Modelle für ältere Kreditnehmer an.