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Schnelle Simulation deiner Immobilienfinanzierung: gib Hypothekarbetrag, Laufzeit und Zinssatz ein und erhalte deine monatliche Rate sofort.
Die vier zentralen Faktoren, die bestimmen, wie viel du jeden Monat zahlst
Der Betrag, den du bei der Bank aufnimmst, ist nicht der Kaufpreis der Immobilie. Banken finanzieren in der Schweiz in der Regel bis zu 80 % des Verkehrswerts (Belehnung); je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser die Konditionen. Faustregel: Die Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch, ggf. Makler) solltest du aus eigenem Vermögen bezahlen, denn sie steigern den Immobilienwert nicht.
Der Hypothekarzinssatz ist der Zinssatz, den die Bank auf die Hypothekarschuld berechnet – er bestimmt deine monatliche Rate. Bei einer Festhypothek bleibt er über die gesamte Laufzeit gleich, bei einer SARON-Hypothek folgt er dem kurzfristigen Referenzzinssatz und kann schwanken. Je nach Anbieter, Laufzeit und Belehnung bewegen sich die Festhypothekarzinsen 2026 je nach Bonität in einer gewissen Bandbreite – hol immer mehrere Offerten ein.
Je länger die Amortisationsdauer, desto niedriger die monatliche Rate, aber desto höher die gesamten Zinskosten. In der Schweiz wird der Zinssatz einer Festhypothek meist für 2 bis 15 Jahre festgeschrieben; läuft sie aus, brauchst du eine Anschlusslösung (Verlängerung oder Wechsel des Anbieters) für die verbleibende Hypothekarschuld. Üblicherweise wird nur die 2. Hypothek (der Anteil über 65 % Belehnung) zwingend amortisiert – meist innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung.
Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit: Die kalkulierten Wohnkosten dürfen rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird dabei nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5 %, zuzüglich Unterhalts- und Amortisationskosten (rund 1 % des Immobilienwerts). Diese konservative Regel schützt Bank und Kreditnehmer gleichermaßen.
Bleib nicht beim ersten Angebot. Ein Vergleich von vier bis fünf Anbietern (Banken, Versicherungen, Pensionskassen oder über einen Vermittler) kann 0.2–0.4 % beim Zinssatz ausmachen – über die Laufzeit schnell mehrere zehntausend Franken. Lass dir immer eine verbindliche Offerte ausstellen.
Bei der indirekten Amortisation zahlst du in die Säule 3a statt direkt in die Hypothek – das kann steuerlich vorteilhaft sein. Die direkte Amortisation senkt die Schuld und damit die Zinslast schneller. Welche Variante besser ist, hängt von Steuersituation und Anlagehorizont ab.
Nach Ablauf der Festhypothek bleibt meist eine Hypothekarschuld. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Verlängerung teurer. Mit einer Forward-Hypothek kannst du dir die Konditionen schon Monate bis Jahre im Voraus sichern.
Die Wahl der Hypothekenart ist eine der wichtigsten Entscheidungen der gesamten Finanzierung. Jede Variante hat Vor- und Nachteile, die von deinem Sicherheitsbedürfnis, der Laufzeit und deinen Erwartungen an die künftige Zinsentwicklung abhängen.
Bei vollständiger Amortisation mit konstanter Rate (Annuität) bestehen die Raten in den ersten Jahren fast nur aus Zinsen. Hier die Aufschlüsselung für eine Hypothek von 300'000 CHF zu 3.6 % über 30 Jahre (Rate ~1'364 CHF/Monat):
Hinweis 2026: In der Schweiz wird eine Hypothek häufig nicht vollständig getilgt: Die 1. Hypothek (bis 65 % Belehnung) muss in der Regel nicht amortisiert werden, nur die 2. Hypothek (65–80 %) – meist innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Endet die Laufzeit deiner Festhypothek, brauchst du für die verbleibende Schuld eine Anschlusslösung (Verlängerung oder Wechsel). Eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek ist meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich – vergleiche rechtzeitig mehrere Angebote.
Tipp: Verlange vor der Unterschrift immer eine verbindliche Offerte mit allen Konditionen. Die Kaufnebenkosten machen je nach Kanton rund 3–5 % des Kaufpreises aus: Handänderungssteuer (0–3.3 %, in einigen Kantonen entfällt sie), Notariat und Grundbuch (~0.2–1 %) sowie die Errichtung des Schuldbriefs und ggf. eine Maklerprovision. Offizielle Zinsstatistiken findest du bei der Schweizerischen Nationalbank (SNB).
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