kr
Beregn med annuitetsformelen det månedlige terminbeløpet, sum renter og nedbetalingsforløpet på boliglånet ditt – for fastrente, flytende rente og kombinasjonslån.
Merk: Veiledende beregning. Det faktiske terminbeløpet avhenger av bankens betingelser, belåningsgrad og eventuelle tilleggsprodukter.
Forstå hver rentetype og de viktigste faktorene som bestemmer det månedlige terminbeløpet
Renten er bundet i en avtalt bindingstid (i Norge typisk 3, 5 eller 10 år), og terminbeløpet holder seg konstant. Det gir forutsigbarhet uavhengig av svingninger i NIBOR og styringsrenten. Typisk fastrente 2026: 5,0 % - 5,5 %.
Renten justeres når Norges Bank endrer styringsrenten; banken må varsle minst 6 uker før en økning. De fleste nordmenn velger flytende rente. Med NIBOR rundt 4,0 % i 2026 kan flytende være rimeligere enn fast, men du bærer renterisikoen.
Du binder renten på en del av lånet eller for en periode (f.eks. 5 år), og resten løper flytende. Slik kombinerer du trygghet i starten med mulighet for lavere rente senere. En variant av fastrentelånet med kortere bindingstid.
NIBOR (Norwegian Interbank Offered Rate) og Norges Banks styringsrente styrer flytende boliglånsrenter. Etter toppen på 4,50 % styringsrente i 2023-2024 har Norges Bank satt ned renten gjennom 2025-2026 (kilde: Norges Bank). Utviklingen slår direkte ut i flytende terminbeløp.
Ved kjøp av selveierbolig betaler kjøperen dokumentavgift til staten (2,5 % av kjøpesummen) ved tinglysing av skjøtet, pluss tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument. Borettslagsleilighet har ikke dokumentavgift, bare et mindre tinglysingsgebyr på andelen.
Med flytende rente kan du betale ekstra eller innfri lånet uten gebyr. Har du fastrente, kan banken kreve overkurs hvis markedsrenten er lavere enn fastrenten din (rentekompensasjon), regulert av finansavtaleloven.
Den effektive renten inkluderer termingebyr og etableringsgebyr i tillegg til den nominelle renten og viser den reelle årskostnaden. To tilbud med samme nominelle rente kan ha ulik effektiv rente. Sammenlign alltid effektiv rente.
Med styringsrenten på vei ned velger de fleste nordmenn flytende rente. Fastrente gir trygghet hvis du frykter at rentene stiger igjen, men er ofte litt dyrere. Vurder økonomien din og hvor stor renteoppgang du tåler.
I Norge kan du trekke fra 22 % av betalte renter i skattemeldingen. Det reduserer den reelle rentekostnaden. Skatteetaten henter rentebeløpet automatisk fra banken.
Det månedlige terminbeløpet på et boliglån beregnes oftest som et annuitetslån, den klart vanligste låneformen i Norge. Terminbeløpet (annuiteten) holder seg konstant gjennom bindingstiden ved fast rente, men sammensetningen forskyver seg: i starten betaler du mest renter og lite avdrag, senere blir avdragsdelen stadig større. Alternativet er serielån, der avdraget er fast og terminbeløpet synker over tid. Begrepet forklares hos Wikipedia: Annuitetslån.
Denne boliglånskalkulatoren bruker standard finansmatematisk formel for å finne terminbeløpet ut fra lånebeløp, nedbetalingstid og nominell rente. I tillegg viser den sum renter du betaler, og totalkostnaden for lånet over hele den valgte nedbetalingstiden (full nedbetaling).
Terminbeløp = Lån × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n − 1)
Der: i = månedsrente (nominell rente/12), n = antall terminer (år × 12)
Lånebeløp
3 000 000 kr
Nedbetalingstid
25 år (300 terminer)
Nominell rente
5,20 % p.a.
Månedlig terminbeløp
17 889,05 kr
Sum renter: 2 366 714 kr | Totalt å betale tilbake: 5 366 714 kr
NIBOR (Norwegian Interbank Offered Rate) er pengemarkedsrenten som flytende boliglånsrenter i praksis følger, sammen med Norges Banks styringsrente. Etter toppen i 2023-2024 har rentene begynt å falle, noe som er gode nyheter for låntakere med flytende rente.
Bankene vurderer flere faktorer før de innvilger boliglån, og Utlånsforskriften setter de ytre rammene. Kjenner du kravene, kan du forberede søknaden bedre og øke sjansen for å få lånet. Finanstilsynet og Norges Bank gir offisiell informasjon om vilkår og forbrukerrettigheter.
I motsetning til selve lånet er omkostningene ved boligkjøp noe kjøperen som hovedregel dekker selv, og de må gjerne betales med egenkapital. Den største posten er dokumentavgiften, som påløper ved kjøp av selveierbolig.
Dokumentavgiften på 2,5 % påløper bare ved kjøp av selveierbolig (skjøte tinglyses). Kjøper du en borettslagsleilighet, slipper du dokumentavgift; da betaler du bare et mindre tinglysingsgebyr for andelen. Planlegg dokumentavgiften som den første og største posten, siden den ikke kan lånefinansieres med pant i boligen.
Å velge riktig rentetype er en av de viktigste økonomiske beslutningene. Hver variant har fordeler og ulemper, avhengig av profilen din og markedssituasjonen.
Vil du betale ned lånet raskere, er det noen regler å være klar over i Norge. De avgjør hvor fleksibelt du kan nedbetale ekstra:
I et annuitetslån holder terminbeløpet seg konstant, men fordelingen mellom avdrag og renter forskyver seg hver måned. I starten betaler du mye renter og lite avdrag; mot slutten er det motsatt. Her ser du det tydelig med et lån på 3 000 000 kr til 5,2 % over 25 år:
I løpet av de første 5 årene betaler du ca. 1 073 343 kr i terminbeløp, hvorav rundt 739 156 kr er renter og bare 334 187 kr reduserer gjelden.
Merk (skatt): I Norge kan du trekke fra 22 % av betalte boliglånsrenter i skattemeldingen. Skatteetaten henter rentebeløpet automatisk fra banken. Med ca. 154 581 kr i renter det første året gir det rundt 34 000 kr lavere skatt.
Tips: Finansportalen, drevet av Forbrukerrådet, har en uavhengig boliglånskalkulator og sammenligning av rentetilbud, og Norges Bank publiserer offisiell rentestatistikk for boliglån.
Tips: Har du oppsparte midler, lønner det seg ofte å betale ekstra på boliglånet fremfor å la pengene stå på konto, særlig når renten på lånet er høyere enn innskuddsrenten etter skatt. Velg kortere nedbetalingstid fremfor lavere terminbeløp: da sparer du mest i totale renter.
Flere verktøy for å planlegge boligøkonomien og privatøkonomien din
Vi svarer på de vanligste spørsmålene om boliglån og nedbetaling