kr
Finn ut hvor mye bolig du har råd til ut fra nettoinntekten og egenkapitalen din.
Bra: Egenkapitalen din (600 000 kr) dekker egenkapitalkravet og omkostningene (ca. 10 % i tillegg).
De fire størrelsene som bestemmer hvor stort boliglån du kan ta opp
Den månedlige nettoinntekten din (alene eller samlet husholdningsinntekt) er utgangspunktet. Banken bruker en maksimal andel av inntekten for å finne det høyeste månedsbeløpet du kan betjene. Kjøper du sammen med partner, legges begge inntektene sammen.
Billån, forbrukslån, studielån og andre faste månedlige forpliktelser regner banken med i den totale betjeningsevnen sammen med det fremtidige boliglånet. I tillegg setter utlånsforskriften et tak: samlet gjeld skal normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Jo høyere eksisterende gjeld, desto mindre kan du låne.
For å regne ut maksimal lånekapasitet bruker du renten du har fått tilbud om. I tillegg krever utlånsforskriften en stresstest: du skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng (eller minst 7 % rente totalt), siden renten kan stige gjennom lånets løpetid.
Jo lengre nedbetalingstid, desto mer kapital kan du låne med samme månedsbeløp – men desto høyere blir de samlede rentekostnadene. Vanlig løpetid på boliglån er inntil 25–30 år, og begrenses også av alderen din: de fleste banker forventer at lånet er nedbetalt før du går av med pensjon.
Fagfolk anbefaler at boliglånet ikke legger beslag på mer enn 30 % av nettoinntekten, selv om banker kan akseptere opptil 35 %. Bufferen beskytter deg mot renteøkninger, uforutsette utgifter eller et midlertidig inntektsbortfall.
Simuler månedsbeløpet med renten pluss 3 prosentpoeng (stresstesten i utlånsforskriften) for å sjekke at du tåler det i verste fall. Søk aldri om maksimalt lån uten å ha gjort denne tåletesten.
Utlånsforskriften krever minst 15 % egenkapital av kjøpesummen, men jo mer du har, desto bedre rente og større handlingsrom får du. Husk at omkostningene (dokumentavgift med mer) kommer i tillegg og ikke kan lånefinansieres.
Tabellen under viser maksimalt lånebeløp og veiledende maksimal kjøpesum ut fra månedlig nettoinntekt, beregnet med 25 års nedbetalingstid og 5,5 % nominell rente. Verdiene er anslag basert på nøkkeltallene norske banker vanligvis bruker.
Viktig merknad: Ikke utnytt det øvre taket banken tillater fullt ut. Fagfolk anbefaler å holde seg rundt 30 % av nettoinntekten, slik at du har buffer mot uforutsette utgifter, renteøkninger eller et midlertidig inntektsbortfall. Det maksimalt godkjente lånet er ikke nødvendigvis det riktige lånet for deg.
Lånekapasiteten din er den maksimale kjøpesummen du har råd til. Den bestemmes av to sentrale faktorer: månedsinntekten din (som setter taket for hvor stort månedsbeløp du kan betjene) og tilgjengelig egenkapital (som må dekke egenkapitalkrav og omkostninger).
Denne kalkulatoren analyserer begge faktorene og viser deg hva som er den reelle begrensningen for kapasiteten din: har du råd til mer bolig etter inntekt enn egenkapitalen bærer, må du spare mer. Bærer egenkapitalen mer enn inntektstallene tillater, er inntekten flaskehalsen.
Maks månedsbeløp = nettoinntekt × andel til lån (30–35 %)
Maksimalt lånebeløp = månedsbeløp × [((1+i)^n − 1) / (i × (1+i)^n)]
Maks kjøpesum (inntekt) = lånebeløp / 0,80
Maks kjøpesum (egenkapital) = egenkapital / 0,30
Etter inntekt (andel 35 %, rente 5,5 %, 25 år):
Etter egenkapital (30 % nødvendig):
Reell maksimal kjøpesum: ca. 2 000 000 kr (begrenset av egenkapital)
Ved boligkjøp i Norge må du etter utlånsforskriften ha minst 15 % egenkapital av kjøpesummen. I tillegg kommer omkostninger (først og fremst dokumentavgift på selveierbolig) som ikke kan lånefinansieres. Slik fordeler den nødvendige egenkapitalen seg ved kjøp av en selveierbolig:
Dokumentavgiften er den største omkostningen ved boligkjøp i Norge, men hvor mye du betaler avhenger helt av hvilken type bolig du kjøper:
Enebolig og eierseksjon: 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen.
Andelsleilighet: ingen dokumentavgift, kun et lavt gebyr for tinglysing av andel.
Ved kjøp fra utbygger beregnes dokumentavgift kun på tomteverdien, ikke på bygget.
Hver ekstra 100 000 kr gir deg tilgang til rundt 330 000 kr dyrere boliger. Prioriter sparing – gjerne på BSU – før du går på visning.
Innfri forbrukslån, billån og kredittkortgjeld før du søker om boliglån. Slik gjeld reduserer den tilgjengelige betjeningsevnen din.
To låntakere legger sammen inntekt og egenkapital. Det kan nesten doble lånekapasiteten sammenlignet med å kjøpe alene.
Mange førstegangskjøpere får hjelp ved at foreldre stiller sikkerhet (realkausjon) i egen bolig. Det kan dekke kravet til egenkapital uten at du har spart hele beløpet selv.
Lengre løpetid senker månedsbeløpet og øker kapasiteten din. Vær oppmerksom på at du da betaler mer i renter totalt over lånets levetid.
Etter kjøpet trenger du penger til flytting, eventuell oppussing og en bufferkonto (3–6 måneders utgifter). Ikke bruk 100 % av egenkapitalen på egenkapitalkrav og omkostninger.
Merk: Denne kalkulatoren gir et veiledende anslag. De endelige vilkårene for boliglånet ditt (rente, løpetid, avdrag) avhenger av den enkelte banken og risikoprofilen din, og rammene settes av Finanstilsynets utlånsforskrift. Spørsmål om skatt – for eksempel rentefradrag for gjeldsrenter – avgjøres av Skatteetaten.
Flere verktøy for å planlegge boligkjøpet ditt
Vi svarer på de vanligste spørsmålene om hvor stort boliglån du kan ta opp