kr
Beregn brutto, netto og kontantavkastning når du kjøper en bolig for utleie – inkludert alle reelle kostnader og boliglånet.
Dokumentavgiften til staten er 2,5 % av kjøpesummen ved tinglysing av skjøte på eneboliger og selveierleiligheter. I tillegg kommer tinglysingsgebyr for skjøte og eventuelt pantedokument. Borettslagsboliger har normalt ikke dokumentavgift, kun et lavere andelsoverføringsgebyr.
Ledigheten anslår månedene uten leie eller med leietap. 5 % tilsvarer rundt 18 dager tom bolig i året. Bruk husleien eksklusive felleskostnader leietaker selv betaler.
Veiledende estimat før skatt. Utgjør ikke investeringsrådgivning.
De viktigste begrepene, så du ikke lurer deg selv før du kjøper for utleie
Brutto leieavkastning deler bare årsleien på kjøpesummen. Den ignorerer kjøpsomkostningene (dokumentavgift, tinglysing), de løpende kostnadene for utleier og ledigheten. En leilighet med 4,5 % brutto kan i realiteten ende på 2,8 % netto. Sammenlign alltid på netto leieavkastning.
Eiendomsskatt og kommunale avgifter, felleskostnader utleier dekker, bygnings- og husleietapsforsikring, avsetning til vedlikehold, små reparasjoner, utskifting av hvitevarer og tiden det tar å finne ny leietaker. Til sammen spiser de ofte 1–2 prosentpoeng av avkastningen. Trenger boligen oppussing før utleie, legg det til samlet investering.
Det er andelen av året boligen ikke gir inntekt: bytte av leietaker, uker med leiesøk, oppussing mellom kontrakter eller leietap. Ingen får inn 12 fulle månedsleier hvert år. 5 % ledighet (rundt 2–3 uker i året) er en fornuftig antakelse; i områder med svak etterspørsel bør du regne mer.
Den måler avkastningen på pengene du faktisk legger inn selv (egenkapital + omkostninger), etter at terminbeløpet på lånet er trukket fra inntektene. Dette er nøkkeltallet for den lånefinansierte investoren: det viser hva din egenkapital gir, ikke bankens. I Norge med lave leieavkastninger og høy rente blir kontantavkastningen ofte negativ – da betaler du inn hver måned i håp om verdistigning.
Vi svarer på det folk lurer mest på før de kjøper for utleie
Å beregne leieavkastningen riktig krever mer enn å dele leien på prisen. Denne kalkulatoren regner ut tre utfyllende nøkkeltall: brutto leieavkastning (det raske tallet du sammenligner områder med), netto leieavkastning (som trekker fra alle reelle kostnader og ledigheten) og kontantavkastningen (det avgjørende tallet når du kjøper med boliglån).
Brutto leieavkastning = (årsleie / kjøpesum) x 100
Eksempel: 180 000 / 4 000 000 x 100 = 4,50 %
Netto leieavkastning = ((effektiv inntekt - årlige kostnader) / samlet investering) x 100
Eksempel: (171 000 - 74 000) / 4 120 000 x 100 = 2,35 % · samlet investering = kjøpesum + kjøpsomkostninger
Kontantavkastning = ((effektiv inntekt - kostnader - årlig terminbeløp) / egenkapital) x 100
Eksempel: (171 000 - 74 000 - 176 868) / 1 720 000 x 100 = -4,64 % · egenkapital = samlet investering - lånebeløp
Den effektive inntekten er årsleien minus ledighet (månedsleie x 12 x (1 - ledighet)). De årlige kostnadene summerer eiendomsskatt og kommunale avgifter, felleskostnader, forsikring og vedlikehold. Den samlede investeringen omfatter kjøpsomkostningene: dokumentavgift (2,5 % på selveierboliger), tinglysingsgebyr og eventuell takst. Terminbeløpet beregnes som et annuitetslån med like store terminbeløp gjennom hele løpetiden.
For den samme leiligheten til 4 000 000 kr endrer små avvik i forutsetningene resultatet mye. Disse tre scenarioene viser et plausibelt spenn (det er regneeksempler, ikke markedsdata):
Lærdommen: mellom det forsiktige og det optimistiske scenarioet skiller det halvannet prosentpoeng på den samme leiligheten. Beregn alle tre scenarioene med dine egne tall før du kjøper, og bestem deg bare dersom også det forsiktige fortsatt lønner seg sammenlignet med likvide alternativer med lite styr.
Lurer du på om det lønner seg å kjøpe for utleie, gir bruttoavkastningen deg ikke svaret: to leiligheter med samme bruttoavkastning kan ha svært ulik nettoavkastning – avhengig av eiendomsskatt, felleskostnader eller bygningens stand. Bruk netto leieavkastning til å sammenligne objekter med hverandre og med andre investeringer, og bruk kontantavkastningen og den månedlige kontantstrømmen til å se om regnestykket går opp med boliglån. En negativ kontantstrøm betyr at du hver måned skyter inn penger av egen lomme og satser på fremtidig verdistigning: et veddemål, ikke en inntekt.
Merk: Denne kalkulatoren gir et veiledende estimat før skatt og utgjør ikke investeringsrådgivning. Skatten på utleie (22 % på netto leieinntekt fra sekundærbolig, fradrag for rentekostnader og løpende kostnader) og utviklingen i boligmarkedet kan endre det reelle resultatet merkbart. Sjekk gjeldende regler hos Skatteetaten og rådfør deg gjerne med en regnskapsfører eller finansiell rådgiver før du tar investeringsbeslutninger.
Flere nyttige verktøy når du vurderer å kjøpe for utleie