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Découvrez quel budget immobilier vous pouvez vous permettre selon vos revenus et votre apport disponible.
Bien : Votre épargne (40 000 €) couvre l'apport et les frais (environ 10 % supplémentaires).
Les quatre éléments qui déterminent le montant que vous pouvez emprunter
Vos revenus nets mensuels (individuels ou ceux du foyer) sont le point de départ. Les banques appliquent le taux d'endettement maximum sur ce montant pour déterminer la mensualité la plus élevée qu'elles peuvent vous accorder. Si vous achetez à deux, les revenus des co-emprunteurs s'additionnent.
Crédit auto, prêt personnel, paiements en plusieurs fois ou toute autre mensualité engagée s'ajoutent au remboursement du prêt immobilier pour calculer votre taux d'endettement total. Plus vos crédits en cours sont élevés, plus le montant que la banque peut vous prêter diminue.
Pour estimer votre capacité maximale, utilisez le taux qui vous a été proposé. Pensez toutefois à simuler également avec un taux plus élevé : sur un prêt à taux variable, la mensualité peut augmenter et il vaut mieux vérifier que l'endettement reste soutenable.
Plus la durée est longue, plus le capital empruntable est élevé pour une même mensualité, mais plus le coût total des intérêts augmente. La durée maximale habituelle est de 25 ans (jusqu'à 27 ans avec travaux), plafond fixé par les recommandations du HCSF, et elle dépend aussi de votre âge.
Depuis 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Viser plutôt 30-33 % vous protège face aux hausses de taux, aux dépenses imprévues ou à une baisse temporaire de revenus.
Si vous optez pour un prêt à taux variable, simulez votre mensualité avec un taux majoré de 2 à 3 points pour vérifier que vous pourriez la payer dans le pire scénario. Ne demandez jamais le prêt maximum possible sans cette analyse de stress.
Prévoyez une épargne d'environ 30 % du prix du bien avant d'aller voir la banque : un apport de 20 % que la banque ne finance pas, plus environ 10 % pour les frais de notaire, de garantie et de dossier. Sans cette base minimale, l'accord de prêt sera difficile à obtenir.
Le tableau suivant montre le prêt maximum et le prix indicatif de logement accessible selon différents niveaux de revenus nets mensuels, calculés sur une durée de 25 ans et un taux d'intérêt de 3,5 %. Les valeurs sont des estimations fondées sur les ratios bancaires habituels en France.
Remarque importante : ne tirez pas votre budget jusqu'à la limite maximale autorisée par la banque. Les experts recommandent de rester autour de 30-33 % des revenus pour conserver une marge face aux imprévus, aux hausses de taux sur les prêts variables ou à une perte temporaire d'emploi. Le prêt maximum accordé n'est pas le prêt optimal pour vous.
Ressource officielle : le portail Service-Public.fr détaille les règles du crédit immobilier (taux d'endettement, durée, garanties) ainsi que les recommandations du HCSF. Nous vous conseillons de le consulter avant toute décision d'achat.
Votre capacité d'emprunt est le prix maximum de logement que vous pouvez vous permettre. Elle est déterminée par deux facteurs principaux : vos revenus mensuels (qui limitent la mensualité maximale que vous pouvez payer) et votre épargne disponible (qui doit couvrir l'apport et les frais d'acquisition). Le HCSF publie les règles et recommandations qui encadrent l'octroi des crédits immobiliers en France.
Cette calculatrice analyse les deux facteurs et vous indique lequel est le véritable facteur limitant de votre capacité : si vous pouvez vous permettre plus de logement que ce que votre épargne couvre, il vous faut épargner davantage. Si vous pouvez financer plus que ce que vos revenus permettent, le facteur limitant, ce sont vos revenus.
Mensualité max. = Revenus nets × Taux d'endettement (30-35 %)
Prêt maximum = Mensualité × [((1+i)^n - 1) / (i × (1+i)^n)]
Prix max. (revenus) = Prêt maximum / 0,80
Prix max. (apport) = Épargne / 0,30
Par les revenus (taux 35 %, 3,0 %, 25 ans) :
Par l'épargne (30 % nécessaire) :
Prix maximum réel : 133 333 € (limité par l'épargne)
Pour acheter un logement, vous devez disposer d'environ 30 % du prix en épargne. Cette somme se répartit de la manière suivante :
Les frais de notaire (qui regroupent surtout les droits de mutation perçus par l'État) varient nettement selon que le logement est ancien ou neuf, ce qui change l'épargne nécessaire :
Frais réduits, achat dans le neuf ou VEFA
Cas le plus courant, droits de mutation pleins
Caution (Crédit Logement) ou hypothèque / PPD
Chaque 10 000 € d'épargne supplémentaire vous permet d'accéder à des logements ~33 000 € plus chers. Privilégiez l'épargne avant de chercher un bien.
Remboursez prêts personnels, crédits conso ou paiements en plusieurs fois avant de demander un prêt immobilier : ils réduisent votre taux d'endettement disponible.
Deux emprunteurs additionnent revenus et épargne. Cela peut presque doubler votre capacité d'achat par rapport à un achat en solo.
Le PTZ (prêt à taux zéro) pour un premier achat, le prêt Action Logement ou les prêts des collectivités peuvent compléter votre financement et renforcer votre apport.
Une durée plus longue réduit la mensualité et augmente votre capacité. En contrepartie, vous paierez davantage d'intérêts au total.
Après l'achat, vous aurez besoin d'argent pour le déménagement, d'éventuels travaux et une épargne de précaution (3 à 6 mois de dépenses). Ne consacrez pas 100 % de votre épargne à l'apport et aux frais.
Remarque : cette calculatrice fournit une estimation indicative. Les conditions définitives de votre prêt (taux d'intérêt, durée, assurance, garanties) dépendront de chaque établissement bancaire et de votre profil de risque.
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