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Simulateur de Prêt Immobilier

Simulation rapide de votre crédit immobilier : saisissez le montant emprunté, la durée et le taux et obtenez votre mensualité instantanément.

Calcul instantané Première estimation

Données du prêt

€
Durée de remboursement
Taux d'intérêt (taux nominal)
%
Type de taux

Votre mensualité

1 225 €/mois
25 ans à 3,3 % (taux nominal)
Capital emprunté250 000 €
Nombre de mensualités300
Total des intérêts117 470 €
Coût total du crédit367 470 €
Composition du prêt
Capital
Intérêts

Estimation hors assurance emprunteur et frais de dossier. Le taux saisi est le taux nominal ; comparez les offres avec leur TAEG.

Comprendre votre prêt immobilier en 2026

Les quatre facteurs clés qui déterminent ce que vous paierez chaque mois

Capital emprunté

Montant du prêt

Le montant que vous empruntez à la banque n'est pas le prix du bien. Les banques financent rarement à 100 % : un apport personnel d'environ 10 % du prix est généralement attendu, ce qui couvre au moins les frais de notaire. Plus votre apport est élevé, meilleur sera le taux proposé. Pensez aussi aux frais d'acquisition (notaire, garantie, dossier), qui s'ajoutent au prix d'achat.

Exemple
Appartement à 280 000 € : avec 30 000 € d'apport, vous empruntez environ 250 000 €. Comptez en plus ~22 000 € de frais de notaire dans l'ancien (≈ 7-8 %).

Taux d'intérêt

Coût du crédit

Le taux nominal est le taux pur appliqué par la banque sur le capital restant dû ; il sert à calculer la mensualité. À distinguer du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre l'assurance, la garantie et les frais de dossier : c'est lui qui permet de comparer les offres et qui ne doit pas dépasser le taux d'usure. En 2026, sur 20-25 ans, les taux fixes se situent souvent entre 3,0 % et 3,7 % selon le profil.

Exemple
200 000 € sur 25 ans : taux 3 % → mensualité 948 €/mois. Taux 4 % → mensualité 1 056 €/mois. Écart : 108 €/mois ≈ 32 400 € sur toute la durée.

Durée de remboursement

Années pour rembourser

Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais plus le coût total des intérêts grimpe. En France, la durée maximale recommandée par le HCSF est de 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas de travaux importants ou d'achat dans le neuf avec différé). Choisissez la durée la plus courte que votre budget peut absorber confortablement pour minimiser le coût total.

Exemple
200 000 € à 3,3 % : 20 ans → 1 140 €/mois, coût total 273 480 €. 30 ans → 876 €/mois, coût total 315 360 €. La durée plus longue vous « coûte » environ 41 880 € d'intérêts en plus.

Mensualité / Revenus

Taux d'endettement

Les banques exigent que la mensualité (assurance comprise) ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets, plafond fixé par le HCSF. Ce taux d'endettement protège l'emprunteur comme la banque. Vos autres crédits en cours (auto, prêt personnel) sont également pris en compte et réduisent d'autant la capacité d'emprunt disponible.

Exemple
Avec 3 000 € nets : mensualité maximale recommandée 1 050 € (35 %). Pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans à 3,3 %, la mensualité est de 1 225 € → trop juste, il faudrait réduire le montant, allonger la durée ou augmenter l'apport.

Faites jouer la concurrence

Ne vous arrêtez pas à la première offre. Comparer 4 ou 5 banques, ou passer par un courtier, peut faire gagner 0,2 à 0,4 % sur le taux, soit plusieurs milliers d'euros sur la durée. Demandez systématiquement le TAEG et la fiche d'information standardisée (FISE).

Optimisez l'assurance emprunteur

L'assurance peut représenter jusqu'à un tiers du coût du crédit. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez la résilier et changer d'assureur à tout moment (délégation d'assurance), à garanties équivalentes. Une économie de plusieurs milliers d'euros est souvent possible.

Surveillez le coût réel

Un taux nominal attractif peut cacher des frais de dossier, de garantie ou une assurance chère. Comparez toujours le TAEG, qui les intègre tous, et vérifiez qu'il reste sous le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France.

Taux fixe, variable ou mixte : les types de prêt en France en 2026

Le choix du type de taux est l'une des décisions les plus importantes de tout le financement. En France, le taux fixe domine largement le marché car il garantit une mensualité stable sur toute la durée. Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients, qui dépendent de votre tolérance au risque, de la durée et de vos anticipations sur l'évolution des taux.

Type de taux Repère 2026 Avantage principal Risque principal
Fixe 3,0 % – 3,7 % Mensualité stable sur toute la durée Taux de départ plus élevé
Variable (révisable) Euribor + marge Profite des baisses de taux La mensualité peut augmenter
Mixte Fixe puis variable Sécurité au départ, souplesse ensuite Incertitude en seconde phase

Tableau d'amortissement : capital et intérêts dans le temps

Avec l'amortissement à échéances constantes (mensualité fixe), les premières années sont composées en grande partie d'intérêts. Voici la répartition pour un prêt de 250 000 € à 3,3 % sur 25 ans (mensualité ~1 225 €/mois) :

Année Capital remboursé Intérêts payés Capital restant dû
Année 1 6 548 € 8 151 € 243 452 €
Année 2 6 770 € 7 929 € 236 682 €
Année 5 7 491 € 7 208 € 214 986 €
Année 15 10 409 € 4 290 € 124 998 €
Année 25 14 365 € 34 € 0 €

Bon à savoir 2026 : vous pouvez faire racheter votre crédit par une autre banque pour profiter d'un meilleur taux (rachat de crédit), ou renégocier directement avec votre banque. L'opération est intéressante lorsque l'écart de taux atteint au moins 0,7 à 1 point et qu'il reste suffisamment de capital à rembourser. Pensez aux indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi.

Conseil : avant de signer, exigez toujours la FISE (Fiche d'Information Standardisée Européenne) et l'offre de prêt, dont le délai de réflexion légal est de 10 jours. Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Vous trouverez les taux d'usure officiels, mis à jour chaque trimestre, sur le site de la Banque de France.

Exemple de calcul : 300 000 € à 3,5 % sur 25 ans

Capital emprunté 300 000 €
Durée / taux nominal 25 ans / 3,50 %
Mensualité (hors assurance) 1 502 €/mois
Total des intérêts 150 540 €
Coût total du crédit 450 540 €

Questions fréquentes sur le prêt immobilier

Nous répondons aux questions les plus courantes sur les crédits immobiliers

Le taux nominal (ou taux débiteur) est le taux pur appliqué par la banque sur le capital restant dû ; c'est lui qui sert à calculer la mensualité. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre en plus l'assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais de dossier et tous les coûts obligatoires liés au crédit. Le TAEG est donc presque toujours supérieur au taux nominal et constitue l'indicateur de référence pour comparer les offres à conditions égales. Il ne doit jamais dépasser le taux d'usure, plafond légal publié chaque trimestre par la Banque de France. Un prêt qui paraît moins cher grâce à un taux nominal bas peut s'avérer plus coûteux si son TAEG est nettement plus élevé.
En règle générale, les banques attendent un apport d'environ 10 % du prix, de quoi couvrir au minimum les frais de notaire et de garantie. Plus l'apport est important, plus le profil est rassurant et meilleur sera le taux obtenu. Le financement à 110 % (prix + frais) reste possible pour les très bons dossiers, notamment les primo-accédants jeunes avec de bonnes perspectives, mais il est plus rare et souvent assorti d'un taux légèrement supérieur. Constituer un apport plus conséquent (15-20 %) permet généralement de négocier les conditions les plus avantageuses.
L'assurance emprunteur n'est pas une obligation légale, mais en pratique toutes les banques l'exigent pour accorder un crédit immobilier. Elle couvre le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie et, le plus souvent, l'incapacité ou l'invalidité. Vous n'êtes pas tenu de souscrire le contrat groupe de la banque : grâce à la délégation d'assurance et à la loi Lemoine, vous pouvez choisir un assureur externe et résilier votre contrat à tout moment, à garanties équivalentes. Comme l'assurance peut représenter jusqu'à un tiers du coût total du crédit, la mettre en concurrence permet souvent d'économiser plusieurs milliers d'euros.
Au prix de vente s'ajoutent plusieurs frais. Les plus importants sont les frais de notaire (en réalité essentiellement des droits de mutation), qui représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et seulement 2 à 3 % dans le neuf. S'y ajoutent les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque, de l'ordre de 1 à 2 %), les frais de dossier bancaires (quelques centaines d'euros) et, le cas échéant, les honoraires de courtier. Ces frais ne sont généralement pas financés par le prêt et doivent être couverts par votre apport personnel. Prévoyez donc une enveloppe d'environ 8 à 10 % du prix en plus du montant emprunté.
Oui. Le remboursement anticipé peut être partiel (vous versez une somme qui réduit le capital restant dû) ou total (vous soldez l'intégralité du prêt). Vous avez alors le choix entre réduire la mensualité en conservant la durée, ou raccourcir la durée en conservant la mensualité : cette seconde option génère la plus forte économie d'intérêts. La banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), légalement plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans excéder 3 % du capital restant dû. Ces indemnités sont souvent négociables, voire supprimées si le rachat fait suite à une mutation professionnelle ou à certains événements de la vie.
Le taux d'usure est le TAEG maximum légal au-delà duquel une banque n'a pas le droit de prêter. Il est calculé et publié chaque trimestre par la Banque de France, par catégorie de prêt et par durée. Son objectif est de protéger les emprunteurs contre des taux abusifs. Concrètement, si votre TAEG (taux nominal + assurance + frais + garantie) dépasse le taux d'usure en vigueur, votre dossier est refusé, même si vos revenus le permettraient. C'est pourquoi l'assurance emprunteur et les frais annexes ont un impact direct sur l'acceptation du prêt : optimiser ces coûts peut faire repasser votre dossier sous le plafond.
Depuis les recommandations du HCSF devenues contraignantes, la durée maximale d'un crédit immobilier est en principe limitée à 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans en cas de travaux importants ou d'achat dans le neuf avec différé de remboursement. Les banques exigent par ailleurs que le crédit soit soldé avant un certain âge (souvent 70 à 75 ans), ce qui limite encore la durée selon l'âge de l'emprunteur. Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total : un prêt de 250 000 € à 3,3 % coûte environ 117 000 € d'intérêts sur 25 ans, contre près de 173 000 € sur 30 ans s'il était disponible. Choisir la durée la plus courte supportable reste la meilleure stratégie pour limiter le coût du crédit.

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