kr.
Beregn med annuitetsformlen den månedlige ydelse, de samlede renteudgifter og afdragsforløbet på dit realkredit- og banklån – for fast rente, variabel rente og blandet lån.
Bemærk: Vejledende beregning. Den faktiske ydelse afhænger af bankens og realkreditinstituttets vilkår, bidragssatsen, belåningsgraden og kursen på de bagvedliggende obligationer.
Forstå hver rentetype og de vigtigste faktorer, der bestemmer din månedlige ydelse
Renten er låst fast i hele lånets løbetid (typisk 30 år i Danmark), og ydelsen før skat ændrer sig ikke. Det giver fuld budgetsikkerhed, uanset hvordan renten på markedet bevæger sig. Lånet er normalt konverterbart, så du kan lægge det om, hvis renten falder. Typisk rente i 2026: ca. 3,5 % - 5,0 %.
Renten tilpasses løbende – typisk hvert 1., 3. eller 5. år (F1, F3, F5) eller halvårligt (F-kort). Den fastsættes ud fra den korte markedsrente (CIBOR/auktionskurs) plus et rentetillæg og bidragssats. Med en kort rente omkring 2,2 % i 2026 kan rentetilpasningslån være billigere på den korte bane, men du bærer renterisikoen ved hver tilpasning.
De første år løber til en fast rente (fx 5 eller 10 år), hvorefter lånet bliver variabelt – eller du kombinerer et fastforrentet realkreditlån med et variabelt. På den måde forener du tryghed i starten med chancen for en lavere rente senere. En mellemvej mellem det fastforrentede og rentetilpasningslånet.
Den korte pengemarkedsrente (bl.a. CIBOR og Nationalbankens renter) er udgangspunktet for variable realkreditlån. Efter at have toppet omkring 3,6 % i 2023-2024 er den i 2026 faldet til ca. 2,0 - 2,4 % (kilde: Danmarks Nationalbank). Udviklingen slår direkte igennem på ydelsen ved hver rentetilpasning.
Ud over udbetalingen skal køber betale tinglysningsafgift på skødet (0,6 % af købesummen + et fast beløb) og på pantebrevet til realkreditlånet (1,45 % af lånet + et fast beløb), samt en boligadvokat eller rådgiver. Ejendomsmægleren betales af sælger. Samlet svarer købsomkostningerne typisk til ca. 2,5 - 4 % af boligens pris.
Du kan altid indbetale ekstra på dit realkreditlån. Et fastforrentet, konverterbart lån kan indfries til kurs 100 eller til markedskursen, mens et rentetilpasningslån indfries til kurs 100 ved hver rentetilpasning. Ekstra afdrag nedbringer restgælden og de samlede renteudgifter – men vær opmærksom på kursen, hvis du indfrier midt i en termin.
ÅOP (årlige omkostninger i procent) indeholder ud over renten også bidragssats, kurstab, stiftelses- og tinglysningsgebyrer og viser de reelle årlige omkostninger. To lån med samme rente kan have meget forskellig ÅOP. Sammenlign altid på ÅOP.
Med en kort rente omkring 2,2 % og 30-årige fastforrentede lån til ca. 3,5 - 5,0 % afhænger valget af din risikovillighed. Fast rente giver budgetro og kan konverteres, hvis renten falder. Variabel kan betale sig, hvis du forventer yderligere rentefald og kan bære udsving i ydelsen.
Afdragsfrihed sænker ydelsen på kort sigt, men du nedbringer ikke gælden, og de samlede renteudgifter stiger. Afdrag fra start giver større friværdi og lavere renter over tid. Forbrugerombudsmanden og Danmarks Nationalbank giver neutral information om boligfinansiering.
Den månedlige ydelse på et boliglån beregnes med annuitetslånet, som er den klart mest udbredte lånetype i Danmark. Ydelsen (annuiteten) er konstant gennem løbetiden ved fast rente, men sammensætningen forskydes: i starten betaler du mest i renter og afdrager lidt, og senere bliver afdragsdelen gradvist større. Begrebet er forklaret hos Wikipedia: Annuitetslån.
Denne boligberegner bruger den finansmatematiske standardformel til at finde ydelsen ud fra lånebeløb, løbetid og rente. Derudover viser den de samlede renteudgifter og den samlede tilbagebetaling over den valgte løbetid. Beregningen er før skat – husk, at en del af renteudgiften kan trækkes fra via rentefradraget.
Ydelse = Lån × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n − 1)
Hvor: i = månedlig rente (årlig rente/12), n = antal ydelser (år × 12)
Lånebeløb
2.000.000 kr
Løbetid
30 år (360 ydelser)
Rente
4,00 % p.a.
Månedlig ydelse
9.547,21 kr
Renter i alt: 1.436.992 kr | Samlet tilbagebetaling: 3.436.992 kr
Den korte rente (pengemarkedsrenten, bl.a. CIBOR og Nationalbankens renter) er referencen for de fleste variable boliglån i Danmark. Efter at have toppet omkring 3,6 % i 2023-2024 har den vist en nedadgående tendens, som låntagere med variabel rente har gavn af.
Bankerne vurderer flere forhold, før de godkender et lån. Når du kender kravene, kan du forberede din ansøgning bedre og øge chancen for et ja. Finanstilsynet og Danmarks Nationalbank giver officiel information om vilkår og forbrugerrettigheder.
I modsætning til selve lånet skal køber betale en række købsomkostninger, primært tinglysningsafgift og rådgivning. Ejendomsmægleren betales af sælger. Omkostningerne skal som regel betales kontant og udgør typisk 2,5 - 4 % af boligens pris.
Tinglysningsafgiften på både skøde (0,6 %) og pantebrev (1,45 %) plus den faste afgift skal betales kontant og kan ikke lægges oven i lånet. Sammen med advokat og forsikring bør du derfor have de samlede købsomkostninger klar som opsparing ud over udbetalingen.
Valget af rentetype er en af de vigtigste økonomiske beslutninger. Hver variant har fordele og ulemper afhængigt af din profil og markedssituationen.
Vil du afdrage hurtigere eller lægge dit lån om, er der i Danmark nogle forhold, du skal kende. De afgør, hvor fleksibelt du kan håndtere din gæld:
Ved et annuitetslån er ydelsen konstant, men fordelingen mellem afdrag og renter forskydes hver måned. I starten betaler du meget i renter og lidt i afdrag; til sidst er det omvendt. Her ses det tydeligt for et lån på 2.000.000 kr til 4 % over 30 år:
I de første 5 år betaler du omkring 572.830 kr i ydelser, heraf cirka 381.808 kr i renter og kun cirka 191.022 kr, der nedbringer restgælden.
Bemærk: I Danmark kan du som boligejer trække en del af renteudgifterne fra i skat via rentefradraget. Skatteværdien er ca. 25,6 % af renterne (og op til ca. 33,6 % for negativ nettokapitalindkomst under bundgrænsen). Beregningen ovenfor er før skat, så din reelle nettoydelse er lavere.
Tip: Danmarks Nationalbank offentliggør officielle rentestatistikker for boligudlån, og Forbrugerombudsmanden informerer neutralt om dine rettigheder som låntager.
Tip: Har du opsparing, kan et ekstraordinært afdrag ofte være mere rentabelt end at lade pengene stå på en konto – især når renten på dit lån er højere end afkastet på din opsparing. Et større afdrag fra start sparer mest i renter over hele løbetiden.
Flere værktøjer til at planlægge din boligfinansiering og din privatøkonomi
Vi besvarer de hyppigste spørgsmål om boliglån og afdrag