kr.
Beregn brutto-, netto- og cash-on-cash-afkastet ved at købe en bolig for at leje den ud – inkl. alle reelle omkostninger og realkreditlånet.
Tinglysningsafgift af skødet udgør 0,6 % af købesummen plus en fast afgift (1.850 kr. i 2024). Lægger du advokat/boligrådgiver og bankens låneomkostninger oveni, ender de samlede købsomkostninger typisk på 2 til 4 %.
Tomgang er din vurdering af de måneder uden leje eller med manglende betaling. 5 % svarer til ca. 18 dages tomgang om året. Regn altid med huslejen uden forbrug, ikke med a conto-forbrug.
Vejledende overslag før skat. Udgør ikke investeringsrådgivning.
De vigtigste begreber, så du ikke narrer dig selv, før du køber for at leje ud
Bruttoafkastet dividerer kun den årlige husleje med købsprisen. Det ignorerer købsomkostningerne (tinglysningsafgift, advokat), udlejers løbende omkostninger og tomgangen. En bolig med 6 % brutto kan reelt ende på 3 % netto. Sammenlign altid på nettoafkastet.
Grundskyld, ikke-refunderbare fællesudgifter, bygnings- og lejetabsforsikring, hensættelser, mindre reparationer, udskiftning af hvidevarer og tiden, det tager at finde en lejer. Tilsammen æder de ofte 1 til 2 procentpoint af afkastet. Skal boligen sættes i stand fra start, så læg det til den samlede investering.
Det er den andel af året, hvor boligen ikke giver indtægt: lejerskifte, ugers søgning, istandsættelse mellem lejemål eller manglende betaling. Ingen får 12 fulde måneders leje hvert år. 5 % tomgang (ca. 2-3 uger om året) er en fornuftig antagelse; i områder med lav efterspørgsel bør du regne med mere.
Det måler afkastet på de penge, du reelt selv lægger (udbetaling + omkostninger), efter at låneydelsen er trukket fra indtægterne. Det er det afgørende nøgletal for den lånefinansierede investor: det viser, hvad din egenkapital giver, ikke bankens. Det kan være højere eller lavere end nettoafkastet – alt afhængigt af renten.
Vi besvarer de mest almindelige spørgsmål, før du køber for at leje ud
At beregne lejeafkastet korrekt kræver mere end at dividere huslejen med prisen. Denne beregner finder tre supplerende nøgletal: bruttoafkastet (det hurtige tal, man sammenligner beliggenheder med), nettoafkastet (som trækker alle reelle omkostninger og tomgangen fra) og cash-on-cash (det afgørende nøgletal, når du køber med lån).
Bruttoafkast = (årlig leje / købspris) x 100
Eksempel: 108.000 / 2.000.000 x 100 = 5,40 %
Nettoafkast = ((effektiv indtægt - årlige omkostninger) / samlet investering) x 100
Eksempel: (102.600 - 24.000) / 2.060.000 x 100 = 3,82 % · Samlet investering = købspris + købsomkostninger
Cash-on-cash = ((effektiv indtægt - omkostninger - årlig låneydelse) / egenkapital) x 100
Eksempel: (102.600 - 24.000 - 68.743) / 860.000 x 100 = 1,15 % · Egenkapital = samlet investering - lånebeløb
Den effektive indtægt er den årlige husleje minus tomgang (husleje x 12 x (1 - tomgang)). De årlige omkostninger summerer grundskyld, ikke-refunderbare fællesudgifter, forsikringer og vedligeholdelse. Den samlede investering omfatter købsomkostningerne: tinglysningsafgift (0,6 % af købesummen plus en fast afgift), advokat/boligrådgiver og bankens låneomkostninger. Låneydelsen beregnes som et dansk annuitetslån.
For den samme bolig på 2.000.000 kr. ændrer små afvigelser i antagelserne resultatet markant. Disse tre scenarier viser det plausible spænd (det er regneeksempler, ikke markedsdata):
Læren: Mellem det forsigtige og det optimistiske scenarie er der næsten to procentpoint på den samme bolig. Beregn alle tre scenarier med dine egne tal før købet, og beslut kun, hvis selv det forsigtige stadig kan betale sig sammenlignet med mere likvide, lavt vedligeholdte alternativer.
Hvis du spørger dig selv, om det kan betale sig at købe for at leje ud, giver bruttoafkastet dig ikke svaret: To boliger med samme bruttoafkast kan have meget forskelligt nettoafkast – afhængigt af grundskyld, fællesudgifter eller bygningens stand. Brug nettoafkastet til at sammenligne boliger indbyrdes og med andre investeringer, og brug cash-on-cash samt den månedlige pengestrøm til at se, om forretningen hænger sammen med lån. En negativ pengestrøm betyder, at du hver måned skyder penge ind af egen lomme og håber på en fremtidig værdistigning: et væddemål, ikke en pension.
Bemærk: Denne beregner giver et vejledende overslag før skat og udgør ikke investeringsrådgivning. Beskatningen af udlejning (fradragsberettigede driftsudgifter, renteudgifter) og markedsudviklingen kan ændre det reelle resultat betydeligt. Tjek reglerne hos Skattestyrelsen (skat.dk), og rådfør dig med en revisor eller finansiel rådgiver, før du træffer investeringsbeslutninger.
Andre nyttige værktøjer, når du overvejer at købe for at leje ud