kr
Find ud af, hvor dyr en bolig du har råd til ud fra din nettoindkomst og din opsparing til udbetaling.
Godt: Din opsparing (300.000 kr) dækker udbetaling og købsomkostninger (ca. 10 % oveni).
De fire størrelser, der afgør, hvor stort et boliglån du kan optage
Din månedlige nettoindkomst (alene eller hele husstandens samlede indkomst) er udgangspunktet. Banken bruger den til at vurdere dit rådighedsbeløb og lægger en maksimal ydelsesandel oveni for at finde den højeste ydelse, du kan godkendes til. Køber I sammen, lægges begge indkomster sammen.
Billån, forbrugslån, SU-lån eller andre faste månedlige ydelser tæller banken med i din samlede gæld. Banken ser også på din gældsfaktor (samlet gæld i forhold til husstandens bruttoindkomst), der normalt ikke bør overstige 4. Jo mere eksisterende gæld, desto mindre kan du låne til bolig.
Til at beregne din kapacitet bruger du den rente, du er blevet tilbudt. Det er også klogt at lave en stresstest med en højere rente. Finanstilsynets robusthedskrav betyder, at du ved høj gældsfaktor og høj belåningsgrad skal kunne tåle et fastforrentet lån med afdrag til mindst 4 % over 30 år.
Jo længere løbetid, desto mere kan du låne med samme månedlige ydelse – men desto større bliver de samlede renteudgifter. Et realkreditlån har en maksimal løbetid på 30 år. Din alder spiller også ind: banken forventer som regel, at lånet kan betales inden for en holdbar tidshorisont i forhold til din pensionsalder.
Fagfolk anbefaler, at husstandens samlede gæld ikke overstiger 4 gange bruttoindkomsten. Overskrider du både en gældsfaktor på 4 og en belåningsgrad på 60 %, stiller Finanstilsynets vejledning skærpede krav. Bufferen beskytter dig mod rentestigninger og uventede udgifter.
Simuler din ydelse med renten + 2 til 3 procentpoint (stresstest) for at se, om du kan betale den i værste fald – fx ved en rentetilpasning. Optag aldrig det maksimalt mulige lån uden denne belastningsprøve.
Siden 2015 skal du selv betale mindst 5 % af boligens pris i udbetaling. Realkreditlånet dækker op til 80 %, resten kan være et banklån. Med en større opsparing får du bedre vilkår og mindre dyrt banklån – sigt efter mere end minimumskravet.
Tabellen nedenfor viser det maksimale lånebeløb og den vejledende opnåelige boligpris afhængigt af den månedlige nettoindkomst, beregnet med 30 års løbetid og 4,5 % rente. Tallene er skøn baseret på de nøgletal, banker og realkreditinstitutter normalt bruger i Danmark.
Vigtigt: Udnyt ikke bankens øvre grænse fuldt ud. Fagfolk anbefaler at holde sig omkring 30 % af nettoindkomsten for at have buffer til uforudsete udgifter, rentestigninger ved en rentetilpasning eller et midlertidigt indkomsttab. Det maksimalt godkendte lån er ikke nødvendigvis det rigtige lån for dig.
Din lånekapacitet er den maksimale boligpris, du har råd til. Den bestemmes af to centrale faktorer: din månedlige indkomst (der sætter loftet for den ydelse, du kan bære) og din opsparing til rådighed (der skal dække udbetaling og købsomkostninger).
Beregneren analyserer begge faktorer og viser dig, hvad der reelt begrænser din kapacitet: Hvis du efter indkomst har råd til mere bolig, end din opsparing kan bære, skal du spare mere op. Hvis din opsparing rækker til mere, end dine indkomstnøgletal tillader, er indkomsten flaskehalsen.
Maksimal ydelse = nettoindkomst × ydelsesandel (30–35 %)
Maksimalt lån = ydelse × [((1+i)^n − 1) / (i × (1+i)^n)]
Boligpris maks. (indkomst) = lån / 0,80
Boligpris maks. (opsparing) = opsparing / 0,30
Efter indkomst (andel 35 %, rente 4,5 %, 30 år):
Efter opsparing (30 % påkrævet):
Reel maksimal boligpris: ca. 1.000.000 kr (begrænset af opsparingen)
Til et boligkøb bør du have omkring 25–30 % af boligprisen i opsparing, hvis du vil undgå et stort, dyrt banklån. Lovkravet er en udbetaling på mindst 5 %, men realkreditlånet dækker kun op til 80 %. Oveni kommer købsomkostningerne (tinglysningsafgift og rådgivning). Sådan fordeler opsparingen sig i et forsigtigt scenarie:
Den største faste købsomkostning er tinglysningsafgiften, som betales til staten ved tinglysning af både skøde og pantebrev. Ejendomsmægleren betales af sælger – som køber betaler du primært tinglysning og din egen rådgiver:
0,6 % af købesummen + fast beløb (1.850 kr)
1,45 % af lånet + fast beløb (1.730 kr)
5.000–10.000 kr (boligadvokat eller køberrådgiver)
Hver ekstra 100.000 kr i opsparing giver dig adgang til omkring 333.000 kr dyrere boliger. Prioriter opsparingen, før du går på boligjagt.
Betal forbrugslån, bil- eller afbetalingslån ud, før du søger boliglån. De tæller med i din gældsfaktor og lægger beslag på din rådige ydelse.
To låntagere lægger indkomst og opsparing sammen. Det kan næsten fordoble din lånekapacitet i forhold til at købe alene.
Familien kan hjælpe med et afgiftsfrit gavebeløb til udbetalingen (inden for årets bundgrænse) eller med forældrekøb. Det styrker din opsparing og dermed din kapacitet.
En løbetid på 30 år (det maksimale for realkredit) sænker den månedlige ydelse og øger din kapacitet. Husk dog, at du samlet betaler mere i renter.
Efter købet skal du bruge penge til flytning, eventuel istandsættelse og en nødopsparing (3–6 måneders udgifter). Brug ikke 100 % af din opsparing på udbetaling og købsomkostninger.
Bemærk: Denne beregner giver et vejledende skøn. De endelige vilkår for dit boliglån (rente, løbetid, afdrag, bidragssats og belåningsgrad) afhænger af banken og realkreditinstituttet samt af Finanstilsynets robusthedskrav. Reglerne om ejendomsværdiskat og boligskat administreres af SKAT (Skattestyrelsen) – tjek dem, før du beregner dit endelige budget.
Flere værktøjer til at planlægge dit boligkøb
Vi besvarer de hyppigste spørgsmål om, hvor stort et boliglån du kan optage