kr.
Hurtig simulering af dit boliglån: indtast lånebeløb, løbetid og rente og få din månedlige ydelse med det samme.
De fire centrale faktorer, der afgør, hvor meget du betaler hver måned
Det beløb, du låner, er ikke det samme som boligens pris. I Danmark dækker realkreditlånet op til 80 % af boligens værdi; du skal selv stille mindst 5 % udbetaling (lovkrav), og forskellen op til 95 % dækkes typisk af et dyrere banklån (boliglån). Jo mere opsparing du selv lægger, desto bedre rente og lavere bidragssats. Husk, at handelsomkostningerne (tinglysning, mægler, advokat) som regel ikke kan lånefinansieres.
Den pålydende rente (kuponrenten) er den rente, der beregnes af restgælden, og som bestemmer din ydelse. Den skal ikke forveksles med ÅOP (årlige omkostninger i procent), der også indeholder bidragssats, kurstab og gebyrer og derfor er det rigtige tal, når du sammenligner tilbud. For et fastforrentet 30-årigt realkreditlån ligger renten i 2026 typisk mellem ca. 3,5 % og 5,0 % afhængigt af kurs og kreditvurdering.
Jo længere løbetid, desto lavere månedlig ydelse, men desto større samlede renteomkostninger. I Danmark er den maksimale løbetid på realkreditlån typisk 30 år. Vælger du afdragsfrihed i en periode (op til 10 år), bliver ydelsen lavere i starten, men restgælden falder ikke, og renterne bliver samlet set højere. En højere fast afdragsdel nedbringer gælden hurtigere.
Banken ser på din gældsfaktor (samlet gæld i forhold til årlig bruttoindkomst) — som tommelfingerregel højst 3,5–4 gange indkomsten — og på dit rådighedsbeløb, dvs. hvad der er tilbage hver måned, når faste udgifter er betalt. Andre forpligtelser (billån, forbrugslån, børnebidrag) trækker ned i, hvor meget du kan låne. Banken stresstester desuden, at du kan klare et fastforrentet lån, selv hvis du har valgt variabel rente.
Bliv ikke ved det første tilbud. En sammenligning af flere realkreditinstitutter og banker — gerne via en uafhængig rådgiver — kan flytte både rente og bidragssats. Få altid oplyst ÅOP, så du sammenligner de samlede omkostninger og ikke kun den pålydende rente.
Indbetaler du ekstra på lånet, falder restgælden hurtigere, og du sparer renter. Allerede 25.000–50.000 kr. om året kan forkorte løbetiden med flere år. På variabelt forrentede lån kan du normalt indfri til kurs 100 uden større omkostninger.
Et fastforrentet realkreditlån kan konverteres: ved rentefald kan du lægge om til en lavere rente, og ved rentestigning kan du skære toppen af restgælden ved at indfri til en lavere kurs. Hold øje med kursen, og regn altid omkostningerne (kurtage, gebyrer, tinglysning) med, før du lægger om.
Valget af lånetype er en af de vigtigste beslutninger i hele boligfinansieringen. Hver type har fordele og ulemper, der afhænger af, hvor meget tryghed du ønsker, af løbetiden og af dine forventninger til renteudviklingen.
På et annuitetslån (fast ydelse) består ydelsen i de første år næsten kun af renter. Her er fordelingen for et lån på 2.500.000 kr. til 4,5 % over 30 år (ydelse ~12.667 kr./md.):
Bemærk 2026: Et fastforrentet realkreditlån kan altid indfris til kurs 100, og du har ret til at konvertere (lægge om) ved både rentefald og rentestigning. Ved variabelt forrentede lån (flekslån) tilpasses renten ved hver refinansiering. Husk altid at sammenligne tilbud ud fra ÅOP og ikke kun den pålydende rente, så bidragssats, kurstab og gebyrer er med i regnestykket.
Tip: Bed altid om et bindende lånetilbud med ÅOP, før du skriver under. Handelsomkostningerne ved et boligkøb udgør typisk et par procent af prisen: tinglysningsafgift på skødet (1.850 kr. + 0,6 % af købesummen) og på pantet (1.825 kr. + 1,45 % af lånet), samt mægler, advokat og evt. bygningssagkyndig. Officielle rentestatistikker finder du hos Danmarks Nationalbank.
Vejledende beregning: Resultaterne er kun et overslag og udgør ikke økonomisk, juridisk eller skattemæssig rådgivning. De faktiske omkostninger afhænger af bidragssats, kurs, gebyrer og din konkrete kreditvurdering — bed altid om et bindende lånetilbud med ÅOP. Reglerne for fradrag af renteudgifter (rentefradrag) fastsættes af Skattestyrelsen (skat.dk).
Vi besvarer de mest almindelige spørgsmål om realkredit- og boliglån
Flere værktøjer til at beregne og sammenligne dit boliglån