kr
Räkna ut din månadskostnad, den totala räntekostnaden och amorteringsförloppet för ditt bolån med annuitetsformeln – för bunden, rörlig och kombinerad ränta.
Obs: Vägledande uppskattning. Den faktiska månadskostnaden beror på bankens villkor, din belåningsgrad, amorteringskrav och eventuella avgifter. Ränteavdraget (30 %) är inte inräknat.
Förstå varje räntetyp och de viktigaste faktorerna som avgör din månadskostnad
Räntan är fastställd under hela bindningstiden (i Sverige vanligen 1, 3 eller 5 år) och månadskostnaden ligger still. Det ger förutsägbarhet oavsett vad Riksbankens styrränta gör. Typisk bunden ränta 2026: cirka 3,4 % – 4,0 %. Löser du lånet i förtid kan banken ta ut ränteskillnadsersättning.
Den rörliga räntan sätts om var tredje månad och består i praktiken av styrräntan plus bankens marginal. Den är den vanligaste räntetypen i Sverige eftersom den oftast är billigast på sikt och går att lösa eller amortera fritt utan kostnad. Nackdelen är att månadskostnaden stiger om Riksbanken höjer styrräntan.
Du delar upp lånet så att en del har bunden ränta (trygghet) och en del rörlig (flexibilitet). Då blir bara en del av lånet känsligt för ränteuppgångar, samtidigt som du kan amortera extra på den rörliga delen utan ränteskillnadsersättning. Ett bra mellanting om du vill ha viss förutsägbarhet utan att låsa hela lånet.
Riksbankens styrränta är referensen för den rörliga bolåneräntan. Efter toppen på 4,00 % under 2023–2024 har den sänkts i flera steg och ligger 2026 kring 2,0 – 2,25 %. Dess utveckling slår direkt på rörliga räntor och med viss fördröjning även på de bundna.
Bolånetaket innebär att du får låna högst 85 % av bostadens värde – resten måste täckas av en kontantinsats på minst 15 %. Vid köp av villa tillkommer lagfart (stämpelskatt 1,5 % av priset) och pantbrev (stämpelskatt 2 % av pantbrevsbeloppet) plus expeditionsavgifter. Dessa kostnader finansieras normalt inte av bolånet.
Finansinspektionens amorteringskrav styr hur mycket du minst måste amortera. Lån över 70 % av bostadens värde ska amorteras med minst 2 % per år, lån mellan 50 och 70 % med minst 1 % per år. Lånar du mer än 4,5 gånger din bruttoårsinkomst tillkommer ytterligare 1 % per år. Amorteringen minskar skulden och därmed räntekostnaden.
Den effektiva räntan räknar in avgifter utöver den nominella räntan och visar den verkliga årskostnaden. Be alltid om bankens faktiska snittränta, inte den högre listräntan – två erbjudanden med samma nominella ränta kan ha helt olika effektiv ränta.
Med en styrränta kring 2 % är rörlig ränta (cirka 3,5 – 4,2 %) fortfarande populärast i Sverige eftersom den oftast är billigast och går att lösa fritt. Bind räntan om du vill ha trygghet och tror att räntan ska stiga – eller dela upp lånet i ett kombinationslån.
Du får tillbaka 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr per person och år (21 % på beloppet däröver) via deklarationen hos Skatteverket. Det sänker din verkliga boendekostnad och är värt att räkna med när du jämför lån.
Månadskostnaden för ett bolån räknas oftast ut som ett annuitetslån, den vanligaste låneformen i Sverige. Annuiteten (månadsbeloppet) är konstant under bindningstiden, men dess sammansättning förändras: i början betalar du mest ränta och amorterar lite, längre fram blir amorteringsdelen allt större. Den juridiska innebörden förklaras av Wikipedia: Annuitetslån.
Den här bolånekalkylatorn använder den finansmatematiska standardformeln för att räkna ut månadsbeloppet utifrån lånebelopp, löptid och ränta. Dessutom visar den hur mycket ränta du betalar totalt och vad lånet kostar sammanlagt över den valda löptiden (helt återbetalat lån).
Månadsbelopp = Lån × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n − 1)
där i = månadsränta (årsränta/12) och n = antal betalningar (år × 12)
Lånebelopp
3 000 000 kr
Löptid
30 år (360 betalningar)
Ränta
3,80 % per år
Månadskostnad
13 979 kr
Total räntekostnad: 2 032 359 kr | Totalt att betala: 5 032 359 kr
Exemplet visar ett rakt annuitetslån utan separat amorteringskrav; i praktiken amorterar du enligt belåningsgrad och skuldkvot.
Riksbankens styrränta är den ränta som styr de rörliga bolåneräntorna i Sverige. Efter toppen på 4,00 % under 2023–2024 har den sänkts i flera steg, vilket gynnar låntagare med rörlig ränta. Värdena nedan är vägledande – aktuell styrränta hittar du alltid hos Riksbanken.
Banken prövar flera faktorer innan du beviljas ett bolån. Känner du till kraven kan du förbereda din ansökan bättre och öka dina chanser. Finansinspektionen och Konsumenternas ger oberoende information om villkor och dina rättigheter som låntagare.
Till skillnad från själva lånet betalar i Sverige köparen köpkostnaderna. De finansieras normalt med eget kapital och varierar beroende på om du köper villa (lagfart och pantbrev) eller bostadsrätt (avgifter till föreningen).
Lagfart (1,5 %) och pantbrev (2 %) är stämpelskatt som tas ut vid köp av villa och betalas av eget kapital, inte av bolånet. Planera dem som en av de första och största posterna utöver kontantinsatsen. Vid köp av bostadsrätt tas ingen lagfart ut, men föreningen kan ta en överlåtelse- och pantsättningsavgift.
Valet av räntetyp är ett av de viktigaste besluten i hela bolånet. Varje variant har för- och nackdelar beroende på din riskvilja och hur du tror att räntan utvecklas.
Med ett annuitetslån är månadskostnaden konstant, men fördelningen mellan amortering och ränta förskjuts varje månad. I början betalar du mycket ränta och amorterar lite; mot slutet är det tvärtom. Så här ser det ut för ett lån på 3 000 000 kr till 3,8 % över 30 år:
Under de första fem åren betalar du cirka 838 700 kr, varav ungefär 543 000 kr är ränta och bara cirka 295 000 kr minskar skulden.
Tips: Begär alltid ett skriftligt låneerbjudande med effektiv ränta innan du skriver på. Glöm inte ränteavdraget i deklarationen hos Skatteverket (30 % av räntan upp till 100 000 kr per person). Aktuella regler om amorteringskrav finns hos Finansinspektionen. Värdena är vägledande och ersätter inte ett bindande låneerbjudande från banken.
Vill du betala av lånet snabbare gäller följande i Sverige. Reglerna avgör hur fritt du kan amortera:
Tips: Har du sparat pengar är det ofta mer lönsamt att amortera extra än att låta pengarna ligga på ett konto, särskilt om din bolåneränta är högre än vad ditt sparande ger. Extra amortering tidigt i löptiden, då räntedelen är som störst, sparar mest i total räntekostnad.
Vi besvarar de vanligaste frågorna om bolån, ränta och amortering
Fler verktyg för att räkna ut och jämföra ditt bolån
Se din nya månadskostnad när bindningstiden löper ut.
Räkna ut hur stort bolån du kan få utifrån inkomst och utgifter.
Se hur mycket ränta och tid du sparar med extra amorteringar.
Räkna ut hur ditt kapital växer med ränta-på-ränta-effekten.