kr
Ta reda på hur stor bostad du har råd med utifrån din nettoinkomst och din kontantinsats.
Bra: Ditt sparade kapital (600 000 kr) täcker kontantinsats och köpkostnader (ca 10 % extra).
De fyra storheterna som avgör hur stort bolån du kan få
Din nettoinkomst per månad (din egen eller hushållets gemensamma) är utgångspunkten. Banken gör en så kallad kvar-att-leva-på-kalkyl (KALP) och ser till att din boendekostnad ryms inom inkomsten. Köper du tillsammans med en medlåntagare räknas bådas inkomster ihop, vilket höjer lånelöftet.
Billån, privatlån, studielån, kontokrediter och CSN räknar banken in i din totala skuldkvot tillsammans med det nya bolånet. Ju högre dina befintliga skulder är, desto mindre blir det bolån du kan beviljas. En hög skuldkvot (över 4,5 gånger din bruttoårsinkomst) utlöser dessutom ett extra amorteringskrav.
För att räkna ut ditt maximala utrymme använder du den ränta du blivit erbjuden. Banken stresstestar dig dessutom med en betydligt högre kalkylränta (ofta 6–7 %) för att se att du klarar månadskostnaden även om räntan stiger. Räkna därför själv på ett par procentenheters högre ränta innan du binder dig.
Ju längre amorteringstid, desto mer kan du låna med samma månadskostnad – men desto högre blir den totala räntekostnaden. I Sverige finns inget tak för löptiden, men amorteringskravet styr takten: bolån över 50 % belåningsgrad ska amorteras med minst 1 % per år, och över 70 % med minst 2 % per år.
Experter rekommenderar att bolånets månadskostnad inte överstiger 30 % av nettoinkomsten, även om bankerna kan godkänna upp till 35 %. Marginalen skyddar dig mot räntehöjningar, oväntade utgifter eller ett tillfälligt inkomstbortfall.
Simulera din månadskostnad med ränta + 2 till 3 procentenheter, ungefär som bankens kalkylränta. Då ser du om du klarar boendet även i ett sämre läge. Ansök aldrig om maximalt lånelöfte utan att ha gjort det här stresstestet.
Bolånetaket innebär att banken får låna ut högst 85 % av bostadens värde – du behöver alltså minst 15 % i kontantinsats, plus pengar till lagfart och pantbrev. Den här kalkylatorn räknar med en lite försiktigare nivå för att ge dig marginal.
Tabellen nedan visar maximalt lånebelopp och ungefärligt bostadspris du kan nå beroende på nettoinkomst per månad, beräknat med 25 års amorteringstid och 3,5 % ränta. Värdena är uppskattningar baserade på de kvoter och regler som svenska banker normalt tillämpar.
Viktigt att tänka på: Töm inte ut hela det utrymme banken godkänner. Experter rekommenderar att hålla sig vid 30 % av nettoinkomsten för att ha marginal mot oförutsedda utgifter, räntehöjningar när bindningstiden löper ut eller ett tillfälligt inkomstbortfall. Det maximala lånelöftet är sällan det optimala lånet för dig.
Ditt lånelöfte avgör det maximala bostadspris du har råd med. Det bestäms av två centrala faktorer: din månadsinkomst (som begränsar den högsta månadskostnad du klarar) och din tillgängliga kontantinsats (som måste täcka handpenning och köpkostnader).
Kalkylatorn analyserar båda faktorerna och visar vilken som verkligen begränsar ditt utrymme: kan du efter inkomst ha råd med en dyrare bostad än din kontantinsats räcker till, behöver du spara mer. Räcker din kontantinsats till mer än vad inkomsten tillåter, är inkomsten flaskhalsen.
Maximal månadskostnad = Nettoinkomst × andel (30–35 %)
Maximalt lånebelopp = Månadskostnad × [((1+i)^n − 1) / (i × (1+i)^n)]
Bostadspris max (inkomst) = Lånebelopp / 0,80
Bostadspris max (kontantinsats) = Kontantinsats / 0,30
Efter inkomst (andel 35 %, ränta 3,5 %, 25 år):
Efter kontantinsats (30 % krävs):
Verkligt maximalt bostadspris: ca 2 000 000 kr (begränsat av kontantinsatsen)
Vid ett bostadsköp behöver du en kontantinsats (minst 15 % enligt bolånetaket) plus pengar till köpkostnaderna – framför allt stämpelskatt för lagfart och pantbrev. För en bostad på 3 000 000 kr fördelar sig pengarna ungefär så här:
Två regler från Finansinspektionen styr hur stort bolån du kan få och hur snabbt det måste betalas av. De påverkar både ditt lånelöfte och din löpande månadskostnad:
Banken får låna ut högst 85 % av bostadens värde – resten är kontantinsats.
Över 50 % belåning: minst 1 % per år. Över 70 %: minst 2 % per år.
Lån över 4,5 × bruttoårsinkomst ger ett extra amorteringskrav på 1 % per år.
Varje extra 100 000 kr ger dig tillgång till en bostad som är ungefär 330 000 kr dyrare. Prioritera sparandet innan du börjar bostadsleta.
Lös billån, privatlån och kontokrediter innan du ansöker om bolån. De drar ner ditt tillgängliga utrymme och kan höja din skuldkvot.
Två låntagare lägger ihop inkomster och kontantinsats. Det kan i praktiken nästan dubbla ditt lånelöfte jämfört med att köpa ensam.
Lån över 4,5 gånger din bruttoårsinkomst utlöser ett extra amorteringskrav. Lägre total skuld ger både större lånelöfte och lägre månadskostnad.
En längre löptid sänker månadskostnaden och ökar ditt utrymme. Tänk dock på att du totalt sett betalar mer ränta över tid.
Efter köpet behöver du pengar till flytt, eventuell renovering och en buffert (3–6 månadsutgifter). Använd inte 100 % av ditt sparande till kontantinsats och köpkostnader.
Observera: Den här kalkylatorn ger en vägledande uppskattning. De slutgiltiga villkoren för ditt bolån (ränta, löptid, amortering och bindningstid) avgörs av banken utifrån din ekonomi. Reglerna om bolånetak och amorteringskrav fastställs av Finansinspektionen, och ränteavdraget på 30 % administreras av Skatteverket.
Fler verktyg för att planera ditt bostadsköp
Vi svarar på de vanligaste frågorna om hur stort bolån du kan få