kr
Räkna ut brutto-, netto- och cash on cash-avkastningen när du köper en bostad för att hyra ut – inklusive alla verkliga kostnader och bolånet.
Vid köp av småhus eller fastighet betalar du stämpelskatt för lagfarten (1,5 % av köpeskillingen för privatpersoner) och för nya pantbrev (2 % av pantbrevsbeloppet), plus besiktning och övriga avgifter. För en bostadsrätt utgår ingen lagfart – då handlar det främst om överlåtelseavgift och besiktning, så sänk procenten.
Vakansen uppskattar de månader utan hyra eller med uteblivna betalningar. 5 % motsvarar ungefär 18 dagars tomställning per år. Räkna alltid på den faktiska hyran du tar ut, inte den optimistiska.
Vägledande uppskattning före skatt. Utgör ingen investeringsrådgivning.
De viktigaste begreppen så att du inte lurar dig själv innan du köper för uthyrning
Bruttoavkastningen delar bara årshyran med köpeskillingen. Den bortser från köpkostnaderna (stämpelskatt för lagfart och pantbrev), hyresvärdens löpande kostnader och vakansen. En bostad med 6 % brutto kan i verkligheten landa på 3 % netto. Jämför alltid på nettoavkastningen.
Fastighetsavgift, avgift till bostadsrättsförening eller förvaltning, hem- och fastighetsförsäkring med hyresförlust, avsättning för underhåll, småreparationer, byte av vitvaror och tiden det tar att hitta ny hyresgäst. Tillsammans äter de ofta upp 1–2 procentenheter av avkastningen. Behöver bostaden en renovering direkt, lägg den på den totala investeringen.
Det är den del av året då bostaden inte ger någon intäkt: byte av hyresgäst, veckor av sökande, renovering mellan kontrakt eller uteblivna betalningar. Ingen får in 12 fulla hyror varje år. 5 % vakans (ungefär 2–3 veckor per år) är ett rimligt antagande; på orter med svag efterfrågan, räkna med mer.
Den mäter avkastningen på de pengar du faktiskt lägger in själv (kontantinsats + köpkostnader), efter att bolånekostnaden dragits från intäkterna. Det är det avgörande nyckeltalet för den belånade investeraren: det visar vad din egen insats ger, inte bankens. Det kan vara högre eller lägre än nettoavkastningen – beroende på räntan.
Vi svarar på de vanligaste frågorna innan du köper för att hyra ut
Att räkna ut hyresavkastningen rätt kräver mer än att dela hyran med priset. Den här kalkylatorn tar fram tre kompletterande nyckeltal: bruttoavkastningen (det snabba talet för att jämföra lägen), nettoavkastningen (som drar av alla verkliga kostnader och vakansen, även kallad direktavkastning) och cash on cash (det avgörande talet när du köper med bolån).
Bruttoavkastning = (Årshyra / Köpeskilling) x 100
Exempel: 144 000 / 2 500 000 x 100 = 5,76 %
Nettoavkastning = ((Effektiva intäkter - Årliga kostnader) / Total investering) x 100
Exempel: (136 800 - 43 500) / 2 575 000 x 100 = 3,62 % · Total investering = Köpeskilling + Köpkostnader
Cash on cash = ((Effektiva intäkter - Kostnader - Årlig bolånekostnad) / Egen insats) x 100
Exempel: (136 800 - 43 500 - 85 928) / 1 075 000 x 100 = 0,69 % · Egen insats = Total investering - Lånebelopp
De effektiva intäkterna är årshyran minus vakans (Hyra x 12 x (1 - vakans)). De årliga kostnaderna summerar fastighetsavgift, förenings-/förvaltningsavgift, försäkringar och underhåll. Den totala investeringen omfattar köpkostnaderna: stämpelskatt för lagfart (1,5 % för privatpersoner), stämpelskatt för nya pantbrev (2 %), besiktning och övriga avgifter. Bolånekostnaden beräknas som ett svenskt annuitetslån.
För samma bostad på 2 500 000 kr förändrar små skillnader i antagandena resultatet kraftigt. De här tre scenarierna visar det rimliga spannet (det är räkneexempel, inte marknadsdata):
Lärdomen: mellan det försiktiga och det optimistiska scenariot skiljer nästan två procentenheter för samma bostad. Räkna ut alla tre scenarierna med dina egna uppgifter innan du köper och bestäm dig bara om även det försiktiga fortfarande lönar sig jämfört med mer likvida alternativ som kräver lite skötsel.
Om du undrar om det lönar sig att köpa för uthyrning ger bruttoavkastningen dig inget svar: två bostäder med samma bruttoavkastning kan ha mycket olika nettoavkastning beroende på fastighetsavgift, föreningsavgift eller husets skick. Använd nettoavkastningen för att jämföra objekt med varandra och med andra placeringar, och cash on cash samt det månatliga kassaflödet för att se om affären bär sig med bolån. Ett negativt kassaflöde betyder att du varje månad skjuter till pengar ur egen ficka och hoppas på en framtida värdeökning: ett vad, inte en avkastning.
Obs: Den här kalkylatorn ger en vägledande uppskattning före skatt och utgör ingen investeringsrådgivning. Beskattningen av uthyrningen (kapitalskatt 30 %, schablonavdrag och övriga avdrag) och marknadens utveckling kan påverka det verkliga resultatet betydligt. Kontrollera de aktuella reglerna hos Skatteverket och rådgör med en skatte- eller finansiell rådgivare innan du fattar investeringsbeslut.
Fler användbara verktyg när du funderar på att köpa för uthyrning