kr
Snabb simulering av ditt bolån: ange lånebelopp, amorteringstid och ränta och få din månadskostnad direkt.
De fyra avgörande faktorerna som bestämmer hur mycket du betalar varje månad
Beloppet du lånar av banken är inte detsamma som bostadens pris. Bolånetaket innebär att du får låna högst 85 % av bostadens värde – resten måste du täcka med en kontantinsats på minst 15 %. Ju lägre belåningsgrad, desto bättre ränta får du oftast. Tänk också på att köpkostnader som lagfart och pantbrev tillkommer och inte ingår i bolånet.
Den nominella räntan är den rena ränta banken tar ut på din skuld och avgör din månadskostnad. Skilj den från den effektiva räntan, som även räknar in avgifter och är det som ska användas för att jämföra erbjudanden rättvist. Begär alltid bankens snittränta – inte den högre listräntan. Under 2026 ligger bolåneräntorna ungefär mellan 3,3 % och 4,2 % beroende på bindningstid och belåningsgrad.
Ju längre löptid, desto lägre månadskostnad men desto högre total räntekostnad. I Sverige finns dessutom ett amorteringskrav från Finansinspektionen: lån över 70 % av bostadens värde ska amorteras med minst 2 % per år, och lån mellan 50 och 70 % med minst 1 % per år. Lånar du mer än 4,5 gånger din bruttoårsinkomst tillkommer ytterligare 1 % amortering per år.
Banken gör en kvar att leva på-kalkyl (KALP) och stresstestar din ekonomi mot en betydligt högre ränta (ofta 6–7 %) för att se att du klarar lånet även om räntan stiger. Som tumregel bör boendekostnaden inte ta mer än 30–40 % av din nettoinkomst. Andra lån och åtaganden (billån, studielån, CSN) räknas in och minskar hur mycket du kan låna.
Nöj dig inte med första erbjudandet. Att jämföra fyra–fem banker kan ge 0,2–0,4 procentenheter lägre ränta – över löptiden snabbt flera hundra tusen kronor. Be alltid om den faktiska snitträntan och den effektiva räntan, inte listräntan.
Utöver amorteringskravet kan du betala av extra utan avgift. Redan 50 000–100 000 kr per år kortar löptiden med flera år och sänker den totala räntekostnaden, eftersom skulden minskar snabbare och räntan beräknas på ett lägre belopp.
Binder du räntan och löser lånet i förtid kan banken ta ut ränteskillnadsersättning. Kom också ihåg ränteavdraget: du får tillbaka 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr per person och år (21 % på beloppet däröver), vilket sänker din verkliga kostnad.
Valet av räntetyp är ett av de viktigaste besluten i hela bolånet. Varje variant har för- och nackdelar som beror på din riskvilja, löptiden och dina förväntningar på hur räntan utvecklas.
Med ett annuitetslån (konstant månadskostnad) består betalningarna under de första åren till stor del av ränta. Här är fördelningen för ett lån på 3 000 000 kr till 3,8 % på 30 år (cirka 13 979 kr/mån):
Att tänka på 2026: Amorteringskravet styrs av din belåningsgrad och skuldkvot. Lån över 70 % av bostadens värde amorteras med minst 2 % per år, lån mellan 50 och 70 % med minst 1 %. Lånar du mer än 4,5 gånger din bruttoårsinkomst tillkommer 1 % extra. Du kan ansöka om amorteringsfrihet hos banken vid till exempel inkomstbortfall.
Tips: Begär alltid ett skriftligt erbjudande med effektiv ränta innan du skriver på. Köpkostnaderna utöver kontantinsatsen är främst lagfart (stämpelskatt 1,5 % av priset) och pantbrev (stämpelskatt 2 % av pantbrevsbeloppet) plus en mindre expeditionsavgift. Glöm inte ränteavdraget i deklarationen hos Skatteverket. Aktuella regler om amorteringskrav hittar du hos Finansinspektionen. Värdena är vägledande och ersätter inte ett bindande låneerbjudande från banken.
Vi besvarar de vanligaste frågorna om bolån och bostadsfinansiering
Fler verktyg för att räkna ut och jämföra ditt bolån