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Simulateur complet : calculez la mensualité, les intérêts et le tableau d'amortissement de votre crédit immobilier, à taux fixe, variable ou mixte.
Remarque : Calcul indicatif, hors assurance emprunteur et frais annexes. La mensualité définitive dépend des conditions de chaque établissement.
Comprenez chaque type de taux et les facteurs clés qui déterminent votre mensualité
Le taux reste identique pendant toute la durée du crédit : la mensualité ne bouge jamais. C'est de loin la formule la plus répandue en Belgique, plébiscitée pour sa sécurité et sa lisibilité. Vous ne dépendez ni des hausses ni des baisses de l'Euribor. Taux nominal typique en 2026 : 3,0 % à 3,5 %.
La mensualité évolue selon l'Euribor majoré d'une marge. La révision est généralement annuelle. Le taux peut monter ou baisser selon le marché. La plupart des offres variables sont aujourd'hui « capées » (variation plafonnée, par exemple +/- 1 ou 2 points) pour limiter le risque.
Les premières années à taux fixe (5 à 10 ans), puis passage à un taux variable. Cette formule combine la stabilité des débuts avec un potentiel de baisse des taux par la suite. Elle séduit les emprunteurs qui anticipent un repli des taux à moyen terme.
Indice de référence des prêts à taux variable dans la zone euro. Après avoir atteint un sommet de 4,16 % en octobre 2023, il est redescendu autour de 2,0 à 2,3 % en 2026. Son évolution se répercute directement sur les mensualités des crédits à taux variable.
L'acquisition s'accompagne de frais à prévoir : les droits d'enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 3 % en Flandre pour l'habitation propre et unique), les frais et honoraires de notaire, les frais de constitution d'hypothèque et l'assurance solde restant dû. Pensez à les budgéter en plus de votre apport.
Vous pouvez rembourser tout ou partie du capital par anticipation pour réduire la durée ou la mensualité. En Belgique, l'indemnité de remploi est plafonnée par la loi : au maximum 3 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation.
Le TAEG intègre les intérêts, les frais de dossier, la garantie et l'assurance emprunteur : il reflète le coût réel annuel. Deux offres au même taux nominal peuvent afficher un TAEG très différent. Comparez toujours le TAEG.
En Belgique, le taux fixe (2,75 à 3,50 %) reste très majoritaire car il sécurise la mensualité. Le variable, plus rare et toujours « capé » par la loi, peut convenir si vous anticipez de nouvelles baisses ou si la durée est courte. Choisissez selon votre tolérance au risque.
L'assurance solde restant dû (ASRD) n'est pas légalement obligatoire, mais la plupart des banques l'exigent. Vous êtes libre de la souscrire auprès de l'assureur de votre choix, et pas forcément celui de votre banque : comparer les offres permet souvent d'économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.
La mensualité d'un prêt immobilier se calcule selon le système d'amortissement à mensualités constantes (amortissement progressif), la norme en Belgique. Dans ce système, la mensualité reste fixe sur toute la durée (si le taux est fixe), mais la répartition entre capital et intérêts évolue : au début vous payez surtout des intérêts, et à la fin vous remboursez surtout du capital. Pour la définition juridique, voir Wikipédia : Prêt immobilier.
Cette calculatrice utilise la formule financière standard pour déterminer la mensualité à partir du capital emprunté, de la durée d'amortissement et du taux nominal. Elle vous indique également le total des intérêts que vous paierez et le coût total du crédit.
Mensualité = Capital x (i x (1 + i)^n) / ((1 + i)^n - 1)
Où : i = taux mensuel (taux nominal / 12), n = nombre de mensualités (années x 12)
Capital emprunté
150 000 €
Durée
25 ans (300 mensualités)
Taux nominal
3,00 % par an
Mensualité
711,32 €
Total des intérêts : 63 397 € | Total à rembourser : 213 397 €
L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) est l'indice de référence de la plupart des prêts à taux variable de la zone euro. Après avoir atteint un sommet historique de 4,16 % en octobre 2023, il a entamé une tendance baissière qui profite aux emprunteurs à taux variable.
Les banques analysent plusieurs critères avant d'accorder un prêt. Connaître ces conditions vous aide à préparer votre dossier et à améliorer vos chances d'acceptation. Les recommandations de la Banque nationale de Belgique (BNB) encadrent l'essentiel des règles d'octroi (quotité et taux d'endettement).
Au-delà du capital et des intérêts, un crédit immobilier comporte des frais annexes. La plupart sont à la charge de l'emprunteur, mais certains sont négociables ou récupérables. Voici les principaux postes à prévoir.
En Belgique, le principal coût d'acquisition n'est pas l'honoraire du notaire mais les droits d'enregistrement perçus par la Région (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 3 % en Flandre pour l'habitation propre et unique). Les honoraires du notaire, fixés par barème, n'en représentent qu'une part. Ils sont toujours à la charge de l'acheteur.
Choisir le bon type de taux est l'une des décisions financières les plus importantes. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients selon votre profil et la conjoncture du marché.
Si vous souhaitez rembourser votre prêt par anticipation, la loi belge (Code de droit économique, livre VII) plafonne l'indemnité de remploi que la banque peut vous facturer :
Avec l'amortissement à mensualités constantes, la mensualité ne bouge pas mais la répartition entre capital et intérêts change chaque mois. Au début vous payez beaucoup d'intérêts et peu de capital ; à la fin, c'est l'inverse. Voici l'illustration pour un prêt de 150 000 € à 3 % sur 25 ans :
Au cours des 5 premières années, vous aurez versé 42 680 € de mensualités, dont 20 837 € d'intérêts et seulement 21 843 € venant réduire le capital restant dû.
Bon à savoir : les avantages fiscaux liés à l'emprunt hypothécaire pour l'habitation propre (l'ancien « bonus logement » en Flandre, le « chèque habitat » en Wallonie) ont été supprimés pour les nouveaux crédits. Des régimes spécifiques peuvent subsister pour un bien mis en location.
Conseil : le portail Wikifin.be (FSMA) propose des informations officielles sur le crédit hypothécaire et les droits de l'emprunteur en Belgique, dont les règles d'assurance et de remboursement anticipé.
Conseil : si vous disposez d'une épargne, rembourser par anticipation est souvent plus rentable que de la laisser dormir sur un compte, surtout si le taux de votre prêt dépasse le rendement de vos placements. Préférez réduire la durée plutôt que la mensualité : vous économisez davantage d'intérêts au total.
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