€
Bereken met de annuïteitenformule je maandlast, de totale rente en het verloop van de aflossing van je hypotheek – voor vaste rente, variabele rente en een combinatie.
Let op: indicatieve berekening. Je werkelijke maandlast hangt af van de voorwaarden van de geldverstrekker, de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde (LTV) en of je leningdeel onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt.
Begrijp elke rentevorm en de belangrijkste factoren die je maandlast bepalen
De rente staat vast voor de gekozen rentevaste periode (in Nederland meestal 10, 20 of 30 jaar) en je maandlast blijft gelijk. Dat geeft zekerheid, ongeacht de schommelingen van de Euribor. Gangbare hypotheekrente in 2026: 3,3% - 4,0%.
De rente wordt regelmatig (meestal elke 1, 3 of 6 maanden) aangepast aan de Euribor plus een opslag van de geldverstrekker. In Nederland kiezen de meeste huizenkopers liever voor zekerheid. Bij een Euribor rond 2,80% in mei 2026 kan de variabele rente op korte termijn voordelig zijn, maar je loopt renterisico.
De eerste jaren loopt de hypotheek tegen een vaste rente (bijvoorbeeld 5 of 10 jaar), daarna gaat de rente over op variabel. Zo combineer je zekerheid in het begin met de kans op een lagere rente later. Een variant op de klassieke vaste rente met een kortere rentevaste periode.
De Euribor is de referentierente voor variabele hypotheken in de eurozone. Na de historische piek van 4,16% in oktober 2023 is de rente in 2026 gedaald naar ongeveer 2,0% - 2,3% (bron: Europese Centrale Bank). Het verloop werkt rechtstreeks door in variabele maandlasten.
Bij een bestaande woning betaalt de koper de bijkomende kosten: overdrachtsbelasting (2% voor de eigen woning), notaris, taxatie en advies- en bemiddelingskosten. Samen ongeveer 4% - 6% van de koopsom. Bij nieuwbouw geldt meestal "vrij op naam" (v.o.n.): dan is de overdrachtsbelasting al in de prijs verwerkt. Deze kosten financier je in de regel uit eigen geld.
De meeste geldverstrekkers laten je per jaar boetevrij extra aflossen, meestal tot 10% (soms 20%) van de oorspronkelijke hoofdsom. Dat verlaagt je restschuld en de totale rente. Los je in één keer meer af dan het boetevrije deel tijdens de rentevaste periode, dan kan de bank boeterente in rekening brengen.
De effectieve rente houdt naast de nominale rente ook rekening met de bijkomende kosten en het moment van betalen, en geeft zo de werkelijke jaarlast weer. Twee aanbiedingen met dezelfde nominale rente kunnen een verschillende effectieve rente hebben. Vergelijk altijd op de effectieve rente.
Bij een Euribor rond 2,8% blijft de vaste rente (3,3% - 4,0%) in Nederland de populairste keuze, omdat die zekerheid biedt over 10 tot 30 jaar. Variabel loont alleen als je verdere rentedalingen verwacht en het risico kunt dragen.
Bij een annuïteitenhypotheek is de bruto maandlast constant; bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, waardoor je begint met een hogere maandlast maar in totaal minder rente betaalt. Het Nibud geeft onafhankelijke informatie over verantwoord lenen.
De maandlast van een hypotheek wordt berekend via de annuïteitenhypotheek, in Nederland samen met de lineaire hypotheek de gangbare aflossingsvorm. De maandlast (annuïteit) blijft tijdens de rentevaste periode constant, maar de samenstelling verschuift: in het begin betaal je vooral rente en los je weinig af, later wordt het aflossingsdeel steeds groter. De financiële term legt Wikipedia: annuïteitenhypotheek uit.
Deze hypotheekberekening gebruikt de standaard financieel-wiskundige formule om de maandlast te bepalen uit hypotheekbedrag, looptijd en rente. Daarnaast laat de tool zien hoeveel rente je in totaal betaalt en wat de totale kosten van de hypotheek zijn over de gekozen looptijd (bij volledig aflossen).
Maandlast = Hypotheek × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n − 1)
Hierbij geldt: i = maandrente (jaarrente/12), n = aantal termijnen (jaren × 12)
Hypotheekbedrag
150.000 €
Looptijd
25 jaar (300 termijnen)
Rente
3,50% per jaar
Maandlast
750,94 €
Totale rente: 75.281 € | Totaal terug te betalen: 225.281 €
De Euribor (Euro Interbank Offered Rate) is de referentierente voor de meeste variabele hypotheken in de eurozone. Na de historische piek van 4,16% in oktober 2023 laat de rente een dalende trend zien, waarvan huiseigenaren met een variabele rente profiteren.
Geldverstrekkers toetsen verschillende factoren voordat ze een hypotheek toezeggen. Als je deze voorwaarden kent, kun je je aanvraag beter voorbereiden en je kansen op een toezegging vergroten. De AFM en het Nibud bieden officiële informatie over verantwoord lenen en je rechten als consument.
Anders dan de hypotheek zelf draagt bij een bestaande woning vooral de koper de bijkomende kosten (kosten koper, k.k.). Die betaal je in de regel uit eigen geld en ze komen samen op ongeveer 4% - 6% van de koopsom. Bij nieuwbouw geldt meestal "vrij op naam" (v.o.n.) en vervalt de overdrachtsbelasting.
Voor de eigen woning bedraagt de overdrachtsbelasting 2%. Koop je een woning om in te beleggen of te verhuren, dan geldt het hoge tarief van 10,4%. Starters van 18 tot en met 34 jaar kunnen eenmalig de startersvrijstelling gebruiken (0% tot de woningwaardegrens, in 2026 circa 525.000 €, jaarlijks geïndexeerd). Controleer je situatie altijd bij de Belastingdienst.
De keuze voor de juiste rentevorm is een van de belangrijkste financiële beslissingen. Elke variant heeft voor- en nadelen, afhankelijk van je profiel en de marktsituatie.
Wil je je hypotheek sneller aflossen, houd dan in Nederland rekening met het volgende. Deze regels bepalen hoe flexibel je kunt aflossen:
Bij de annuïteitenhypotheek blijft de maandlast constant, maar de verdeling tussen aflossing en rente verschuift elke maand. In het begin betaal je veel rente en los je weinig af; aan het eind is het omgekeerd. Hier zie je het duidelijk bij een hypotheek van 150.000 € tegen 3,5% over 25 jaar:
In de eerste 5 jaar betaal je ongeveer 45.056 € aan maandlasten, waarvan circa 24.537 € rente en slechts 20.519 € die de restschuld verlaagt.
Let op: in Nederland is de hypotheekrente voor je eigen woning onder voorwaarden aftrekbaar (eigenwoningschuld, maximaal 30 jaar, alleen bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek die je volledig aflost). De aftrek geldt tegen het aangepaste aftrektarief (in 2026 circa 37,5%); daar staat de bijtelling van het eigenwoningforfait tegenover. Bij een verhuurde woning gelden andere regels (box 3).
Tip: de De Nederlandsche Bank publiceert officiële rentestatistieken over woninghypotheken, en het Nibud informeert onafhankelijk over verantwoord lenen en je rechten.
Tip: als je spaargeld hebt, is extra aflossen vaak voordeliger dan het geld op een spaarrekening laten staan, zeker als de hypotheekrente hoger is dan de rente op je spaargeld. Een hogere aflossing in het begin bespaart over de hele looptijd de meeste rente.
Andere tools om je hypotheek en je persoonlijke financiën te plannen
We beantwoorden de meestgestelde vragen over hypotheek en aflossing