€
Snelle simulatie van je hypotheek: vul het hypotheekbedrag, de looptijd en de rente in en zie direct je bruto maandlast.
De vier factoren die bepalen hoeveel je elke maand betaalt
Het bedrag dat je bij de geldverstrekker leent is niet hetzelfde als de koopprijs van de woning. Sinds 2018 mag je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde (loan-to-value) lenen; eigen geld erbovenop is dus geen verplichting voor de woning zelf, maar wél voor de bijkomende kosten koper. Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijg je bij leningen tot de NHG-grens vaak een lagere rente en bescherming bij betalingsproblemen.
De nominale rente is het pure rentepercentage dat de bank over de restschuld rekent — dit bepaalt je maandlast. Daarnaast staat de effectieve rente (jaarlijks kostenpercentage), die bijkomende kosten meeneemt en bedoeld is om aanbiedingen eerlijk te vergelijken. Voor een rentevaste periode van 10 jaar liggen de hypotheekrentes in 2026 afhankelijk van je risicoklasse (LTV) en NHG grofweg tussen 3,3% en 4,2%.
Hoe langer de looptijd, hoe lager de maandlast, maar hoe hoger de totale rentekosten. In Nederland is de looptijd voor de hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar. De rente zet je vast voor een rentevaste periode van bijvoorbeeld 5, 10, 20 of 30 jaar; loopt die af, dan volgt een renteherziening tegen de dan geldende rente. Een kortere looptijd betekent sneller aflossen en flink minder rente.
Hoeveel je maximaal mag lenen wordt in Nederland bepaald door de financieringslastnormen die het Nibud jaarlijks vaststelt: een percentage van je bruto-inkomen dat je aan woonlasten mag besteden (de woonquote). Lopende verplichtingen (zoals een persoonlijke lening, autolease of studieschuld) worden meegeteld en verlagen de maximale hypotheek. Een tweede inkomen telt grotendeels mee.
Blijf niet bij het eerste voorstel. Een vergelijking van vier à vijf aanbieders (eventueel via een onafhankelijk hypotheekadviseur) kan 0,2–0,4% schelen op de rente — over de looptijd al snel tienduizenden euro's. Vraag altijd naar de effectieve rente.
Bij de meeste hypotheken mag je jaarlijks tot 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen. Al € 5.000–10.000 per jaar verkort de looptijd met jaren en bespaart flink rente, omdat de restschuld sneller daalt.
Na afloop van de rentevaste periode wordt de rente herzien. Is de rente dan gestegen, dan stijgt je maandlast. Een langere rentevaste periode geeft meer zekerheid, vaak tegen een iets hogere rente. Houd hier rekening mee in je budget.
De keuze van de rentevorm is een van de belangrijkste beslissingen van je hele hypotheek. Elke variant heeft voor- en nadelen, die afhangen van je behoefte aan zekerheid, de looptijd en je verwachting van de toekomstige rente-ontwikkeling.
Bij een annuïteitenhypotheek (gelijkblijvende maandlast) bestaan de termijnen in de eerste jaren bijna volledig uit rente. Hieronder de opbouw voor een hypotheek van € 300.000 tegen 3,6% over 30 jaar (maandlast ~€ 1.364):
Let op 2026: Loopt je rentevaste periode af voordat de hypotheek volledig is afgelost, dan volgt een renteherziening over de resterende schuld tegen de dan geldende rente. Alleen een annuïteiten- of lineaire hypotheek die binnen 30 jaar wordt afgelost komt in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek; voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken bestaat sinds 2013 geen recht meer op aftrek. Vergelijk bij elke renteherziening opnieuw meerdere aanbieders.
Tip: Vraag vóór ondertekening altijd het Europees gestandaardiseerd informatieblad (ESIS) en een bindend voorstel op. De kosten koper (k.k.) bedragen meestal 4–6% van de koopsom: overdrachtsbelasting (2% bij een bestaande woning; voor starters van 18–34 jaar geldt onder een prijsgrens een vrijstelling), notaris, taxatie, advies- en bemiddelingskosten en eventueel een makelaar. Officiële cijfers over hypotheekrenteaftrek vind je bij de Belastingdienst.
Disclaimer: Deze rekentool geeft een indicatieve berekening op basis van een annuïteitenhypotheek met een gelijkblijvende rente en houdt geen rekening met bijkomende kosten, NHG-korting, hypotheekrenteaftrek of je persoonlijke situatie. Aan de uitkomst kunnen geen rechten worden ontleend. Raadpleeg voor je belastingsituatie de Belastingdienst en laat je voor een bindend aanbod adviseren door een erkend hypotheekadviseur.
We beantwoorden de meest gestelde vragen over hypotheken en woningfinanciering
Meer tools om je hypotheek te berekenen en te vergelijken