€
Bereken het bruto, netto en cash-on-cash rendement bij de aankoop van een woning om te verhuren – inclusief alle reële kosten en de hypotheek.
De overdrachtsbelasting voor beleggingspanden bedraagt sinds 2026 8% (was 10,4%). Samen met notaris, taxatie en inschrijving in het Kadaster (circa 1,5%) en eventueel makelaarscourtage (1 tot 2%) kom je meestal op 10 tot 13% kosten koper.
Leegstand schat de maanden zonder huur of met wanbetaling. 5% komt overeen met ongeveer 18 dagen leegstand per jaar. Reken altijd met de kale huur, niet met de huur inclusief servicekosten.
Indicatieve schatting vóór belasting. Vormt geen beleggingsadvies.
De belangrijkste begrippen, zodat je jezelf niet rijk rekent vóór je koopt om te verhuren
Het brutohuurrendement deelt alleen de jaarlijkse kale huur door de aankoopprijs. Het negeert de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, kadaster), de lopende kosten van de verhuurder en de leegstand. Een woning met 6% bruto kan in werkelijkheid op 3% netto uitkomen. Vergelijk altijd op basis van het nettohuurrendement.
OZB, niet-verrekenbare VvE-bijdrage en beheer, opstal- en huurdervingverzekering, reservering voor groot onderhoud, kleine reparaties, vervanging van apparatuur en de tijd om een huurder te vinden. Samen vreten ze vaak 1 tot 2 procentpunt rendement op. Heeft de woning eerst een verbouwing nodig, tel die dan bij de totale investering op.
Dat is het deel van het jaar waarin de woning niets opbrengt: huurderswisseling, weken zoeken, opknappen tussen contracten of wanbetaling. Niemand int elk jaar 12 volle maanden huur. 5% leegstand (ongeveer 2 tot 3 weken per jaar) is een redelijke aanname; in gebieden met weinig vraag reken je meer.
Het meet het rendement op het geld dat je echt zelf inbrengt (eigen inbreng + kosten koper), na aftrek van de hypotheeklast van de inkomsten. Dit is de sleutelmaatstaf van de belegger met vreemd vermogen: het laat zien wat jouw eigen geld oplevert, niet dat van de bank. Het kan hoger of lager zijn dan het nettorendement, afhankelijk van de rente.
We beantwoorden de meest gestelde vragen voordat je koopt om te verhuren
Het huurrendement correct berekenen vraagt meer dan de huur door de prijs delen. Deze calculator bepaalt drie aanvullende maatstaven: het brutohuurrendement (het snelle getal waarmee je locaties vergelijkt), het nettohuurrendement (dat alle reële kosten en de leegstand aftrekt) en de cash-on-cash (de doorslaggevende maatstaf wanneer je met een hypotheek koopt).
Brutohuurrendement = (Jaarhuur / Aankoopprijs) x 100
Voorbeeld: 10.800 / 200.000 x 100 = 5,40%
Nettohuurrendement = ((Effectieve inkomsten - Jaarkosten) / Totale investering) x 100
Voorbeeld: (10.260 - 1.800) / 220.000 x 100 = 3,85% · Totale investering = Aankoopprijs + kosten koper
Cash-on-cash = ((Effectieve inkomsten - Kosten - Jaarlijkse hypotheeklast) / Eigen inbreng) x 100
Voorbeeld: (10.260 - 1.800 - 6.828,68) / 100.000 x 100 = 1,63% · Eigen inbreng = Totale investering - leningbedrag
De effectieve inkomsten zijn de jaarhuur minus leegstand (kale huur x 12 x (1 - leegstand)). De jaarkosten tellen OZB, niet-verrekenbare VvE/beheer, verzekeringen en onderhoud bij elkaar op. De totale investering omvat de kosten koper: overdrachtsbelasting (sinds 2026 8% voor beleggingspanden), notaris, inschrijving in het Kadaster en eventueel makelaarscourtage. De hypotheeklast wordt berekend volgens de Nederlandse annuïteitenhypotheek.
Voor dezelfde woning van € 200.000 veranderen kleine afwijkingen in de aannames het resultaat sterk. Deze drie scenario's tonen de plausibele bandbreedte (het zijn rekenvoorbeelden, geen marktcijfers):
De les: tussen het voorzichtige en het optimistische scenario zit voor dezelfde woning bijna twee procentpunt verschil. Bereken vóór de aankoop alle drie de scenario's met je eigen gegevens en beslis alleen wanneer ook het voorzichtige scenario nog rendabel is ten opzichte van liquidere, onderhoudsarme alternatieven.
Vraag je je af of een woning kopen om te verhuren rendabel is, dan geeft het brutorendement geen antwoord: twee woningen met hetzelfde brutorendement kunnen sterk verschillende nettorendementen hebben, afhankelijk van de OZB, de VvE-bijdrage of de staat van het pand. Gebruik het nettohuurrendement om panden onderling en met andere beleggingen te vergelijken, en de cash-on-cash en de maandelijkse cashflow om te zien of de aankoop met hypotheek zichzelf bedruipt. Een negatieve cashflow betekent dat je elke maand geld uit eigen zak bijlegt en hoopt op toekomstige waardestijging: een weddenschap, geen rente.
Let op: deze calculator geeft een indicatieve schatting vóór belasting en vormt geen beleggingsadvies. De fiscale behandeling van verhuur (box 3-heffing van de Belastingdienst, leegwaarderatio, hogere overdrachtsbelasting voor beleggers) en de marktontwikkeling kunnen het werkelijke resultaat aanzienlijk veranderen. Raadpleeg vóór een investeringsbeslissing een fiscalist of financieel adviseur.
Meer handige tools wanneer je nadenkt over een woning kopen om te verhuren